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Ein anderer Blick auf den Immobilienmarkt: Überangebot und Mangel gleichzeitig

Wir hatten heute gerade erst über den deutlichen Rückgang beim Neubau von Wohnungen in Deutschland berichtet. Es ist aber derzeit offenes Geheimnis: Die Jüngeren strömen in die Ballumgsräume. Außerdem strömen…

Redaktion

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FMW-Redaktion

Wir hatten heute gerade erst über den deutlichen Rückgang beim Neubau von Wohnungen in Deutschland berichtet. Es ist aber derzeit offenes Geheimnis: Die Jüngeren strömen in die Ballumgsräume. Außerdem strömen Flüchtlinge, die zunächst bundesweit verteilt wurden, nach ihrem Auszug auf Flüchtlingsunterkünften ebenfalls in die Ballungsräume, da sie hier oft Communities aus ihren Heimatländern vorfinden. Außerdem ist Bauland in Städten knapp, während auf dem Land natürlich jede Menge Platz ist.

Das sorgt natürlich für ein deutliches Mißverhältnis zwischen der Wohnungsnachfrage auf dem Land und in der Stadt. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat analysiert, wie sehr derzeit in den Ballungsräumen ein Unterangebot an Wohnraum herrscht, und wie groß gleichzeitig das Überangebot auf dem Land ist. Die folgende Grafik zeigt dies ziemlich gut. Alle Ballungsräume haben deutliches Unternangebot, die ländlichen Regionen haben zu viel gebaut und daher Überangebot. In Ostdeutschland (hell grau) gibt es in vielen Regionen gar keinen Baubedarf.

Das IW auszugsweise zur „Diagnose“ des Marktes, wie wir es mal nennen wollen:

Deschermeier et. al. (2017) haben mithilfe des IW-Baubedarfsmodells berechnet, dass im Zeitraum 2011 und 2015 allein in den sieben größten Städten in Deutschland nur 32 Prozent der benötigten Wohnungen auch gebaut worden sind. Insgesamt sind allein in diesen Städten 60.000 Wohnungen zu wenig gebaut worden. Besonders gravierend ist der Mangel an kleinen Wohnungen, von den benötigten Zweiraumwohnungen wurde nur ein Fünftel gebaut. Dieser Mangel wird sich 2016 weiter vergrößert haben, denn die entsprechenden Fertigstellungen sind deutschlandweit nur moderat gestiegen. Der enorme Wohnungsmangel in den Großstädten macht eine scharfe Preiskorrektur unwahrscheinlich. Selbst wenn sich die Rahmenbedingungen ändern, die Zinsen wieder leicht steigen und die Wanderung in die Städte nachlässt, bleibt Wohnraum knapp.

Bei Betrachtung der Lage in den einzelnen Kreisen, erhält man ein anderes Bild. In vielen ländlichen Kreisen ist deutlich mehr gebaut worden als nötig gewesen wäre. Im Landkreis Emsland sind etwa zwischen 2011 und 2015 mehr als 1.060 Wohnungen mehr entstanden, als auf Basis der demografischen Entwicklung und der Leerstände zu erwarten gewesen wäre. Zu rund 80 Prozent handelt es sich dabei um große Wohnungen beziehungsweise Einfamilienhäuser. Ähnlich sieht es im Landkreis Steinfurt (plus 705 Wohnungen) oder im Landkreis Vorpommern-Greifswald (plus 660 Wohnungen) aus. Insgesamt sind in den ländlichen Kreisen 20 Prozent mehr Wohnungen gebaut worden als benötigt werden.

Und die Lösung des Problems könnte laut IW so aussehen:

Keine Ausweisung neuer Bauflächen. Das Flächensparen ist verstärkt in das Bewusstsein der politischen Akteure gerückt. Jedoch ist es immer noch schwer durchsetzbar, weil es starke Interessen gibt und die Kommunen im Wettbewerb untereinander stehen. Allerdings muss allen Beteiligten bewusst sein, dass der Abbau von Leerstand deutlich schwerer ist als die Begrenzung des Neubaus.

Neubau nur bei Abbau von Leerstand: Wer neu bauen möchte, muss im Gegenzug Leerstand abbauen. Solche Maßnahmen sind etwa in den Niederlanden bereits im Büromarkt erprobt worden, sie bieten sich jedoch auch im Wohnungsmarkt an, um Leerstand zu vermeiden und um den Bestand attraktiver zu machen.

Aufwertung der Bestände: Das Ziel von Kommunen mit rückläufiger Bevölkerung muss darin bestehen, die Innenentwicklung zu befördern. Hierzu müssen die Zentren durch unterschiedliche Maßnahmen attraktiver gestaltet werden.Hier sind auch Bund und Land gefordert, die Kommunen zu unterstützen.

5 Kommentare

5 Comments

  1. Avatar

    frank.trg

    19. Juni 2017 12:56 at 12:56

    Danke für die Ergänzung.

  2. Avatar

    gerd

    19. Juni 2017 13:04 at 13:04

    „Und die Lösung des Problems könnte laut IW so aussehen.“
    Die kann man oben im Bericht nachlesen.

    Eine andere „Lösung“ wäre:
    Hartz4-Beziehern, Grundsicherungsbeziehern und so weiter nicht die individuelle ortsübliche Miete zu zahlen sondern bundesweit einen einheitlichen Pauschbetrag.

    Da hätten wir in den Großstädten wieder mehr Platz.
    Und das Land würde nicht veröden, mit all den dazugehörigen negativen Auswirkungen im Bereich Infrastruktur, Einkaufszentren, Ärzte, Schulen u.s.w.
    Denn das würde gebraucht, anders als bei Abriss oder Neubauverbot.

    • Avatar

      gerd

      19. Juni 2017 13:14 at 13:14

      Ergänzung nur für den Fall, dass noch irgendjemand rätseln sollte:
      Meine Annahme ist dahingehend, dass kein Hartzer mehr in die Großstädte möchte, da er z.B. in München dann genau so wenig eine bezahlbare Wohnung findet wie ein arbeitender Pendler – aber diese noch schlechter bezahlen könnte wie ein solcher.

    • Avatar

      frank.trg

      19. Juni 2017 13:16 at 13:16

      nunja, das wäre eine Möglichkeit. Allerdings glaube ich kaum dass H4-Bezieher irgendeine Region bereichern und lebenswerter machen. Das Gegenteil dürfte der Fall sein. Es dürfte auch keine Gemeinde scharf auf solche Leute sein…

  3. Avatar

    Matthias

    19. Juni 2017 23:11 at 23:11

    Wenn keine neuen Flächen bereitgestellt werden, sondern bestehende bebaute Flächen genutzt werden sollen, steigen die Kosten für den Hausbau allerdings wieder. Und eigentlich will man die Nebenkosten ja möglichst verringern, damit Eigentum für möglichst viele erschwinglich ist.
    Wenn die Kosten für den Abriss auch noch gezahlt werden müssen, können sich wieder weniger Menschen ein Eigenheim leisten.

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Der folgende gestern veröffentlichten Vortrag stammt zwar schon vom 24. Oktober 2020, dennoch ist er auch heute noch aktuell. Die wirtschaftlichen und geldpolitischen Folgen der Coronakrise werden besprochen. Dabei zeichnet Markus Krall ein düsteres Bild über eine bevorstehende massive Inflation und das Ende des Euro. Richtig los geht es ab Minute 12:40 im Video. Banken und Zombieunternehmen sind Klassiker-Themen in seinen Vorträgen, die auch dieses Mal zur Sprache kommen. Auf jeden Fall ist dies mal wieder ein spannender Vortrag von Markus Krall.

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Dirk Müller über das Börsenjahr 2021: „Mit Gas und Bremse durch den Markt“

Claudio Kummerfeld

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Bulle und Bär - Dirk Müller will mit Gas und Bremse durchs Jahr kommen

Dirk Müller hat in einem aktuellen Interview über das Börsenjahr 2021 gesprochen, aber auch über die Corona-Restriktionen und den Bitcoin. Beim Thema Corona ist er der Meinung, dass die Beschränkungen nach einer flächendeckenden Impfung und rückläufigen Infektionszahlen nicht verschwinden würden. In welcher Form genau es weitergehe, könne er auch nicht sagen, aber gewisse Arten von Einschränkungen im Alltag würden dauerhaft bestehen bleiben. Dirk Müller erwähnt in dem Zusammenhang die auch bei der Grippe ständigen Mutationen und jährlich neuen Impfungen, um sich dagegen zu schützen. Corona käme dauerhaft als neues Risiko hinzu.

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Immer weiter steigende Börsenkurse sind laut Dirk Müller auch im Börsenjahr 2021 möglich, auch dank der Notenbanken. Aber, so seine Worte, alle Welt glaube es gehe an der Börse jetzt nur noch nach oben. Man frage sich nur noch, wie kräftig die Kursgewinne im Jahr 2021 ausfallen werden. Aber ein großer Börsencrash sei jederzeit möglich. Was dafür exakt der Auslöser sei, könne man vorher nie sagen. Ein Problem für die Aktienmärkte sei aktuell das Ansteigen der Anleiherenditen in den USA (aktuell 1,09 Prozent). Diese würden laut Dirk Müller unabhängig von der Politik der Notenbanken anziehen, weil die Inflationserwartungen in den USA zunehmen. Es stehe für 2021 eine Sektorenrotation bevor. Das Anlegergeld verlasse die Tech-Aktien. US-Banken würden interessanter werden, aber auch Branchen wie der Flüssiggas-Sektor. Er gehe mit Gas und Bremse durch das kommende Börsenjahr. Man solle für weiter steigende Kurse offen sein, aber mit Absicherung.

Bitcoin

Und was ist mit dem Bitcoin? Wochenlang war der Kurs ja kräftig gestiegen, dann wieder deutlich gefallen (hier unsere aktuellste Berichterstattung). Dirk Müller bleibt bei seiner bisherigen Meinung. Der Bitcoin sei eine eindeutige Zockerei, dahinter stehe kein echter Wert. Er könnte kräftig verlieren, aber auch unendlich weiter steigen.

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EZB: Auf der Spur der wahren Gründe für das große Gelddrucken

Claudio Kummerfeld

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Die EZB-Zentrale in Frankfurt

Wir alle hören es seit Jahren und nehmen es zur Kenntnis. Offiziell betreibt die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Geldpolitik (Zinsen und Anleihekäufe), um die Inflation von der Null-Linie in Richtung 2 Prozent zu bekommen. Und Bürger und vor allem Unternehmen sollen durch die Banken in der derzeitigen Krise günstige Finanzierungsbedingungen erhalten. Daher flutet man alles und jeden mit Notenbank-Euros, und die Banken können dem braven Mittelständler noch günstigere Kredite anbieten? So kommt die Wirtschaft in Schwung, und letztlich auch die Inflation? So geht natürlich die offizielle Story. Und tatsächlich?

Viele Beobachter der EZB-Politik behaupten oder meinen erkannt zu haben, dass es Frau Lagarde und vorher Mario Draghi in Wirklichkeit darum ging, mit günstigen Finanzierungskonditionen und mit massiven Anleihekäufen die Südländer in der Eurozone am Leben zu erhalten. So wolle man die Eurozone als Konstrukt zusammenhalten. Auch wir bei FMW haben uns in den letzten Jahren diverse Mal zu diesem Thema geäußert. Nach der gestrigen PK von Christine Lagarde ist uns der Kommentar von Dr. Jörg Krämer aufgefallen, dem Chefvolkswirt der Commerzbank. Man kann ihn also ruhig als seriöse Quelle bezeichnen.

EZB hält Bedingungen für Südländer günstig

Er hat seinen Kommentar betitelt mit der Headline „Was Günstige Finanzierungsbedingungen wirklich bedeuten“. Er zielt auch auf die oberflächlichen Gründe der EZB ab, nämlich Kreditkunden in der Wirtschaft zu günstigen Konditionen zu verhelfen. Es sei interessant zu beobachten, wie stark Christine Lagarde das Konzept der „günstigen Finanzierungsbedingungen“ betont habe. Sie folge dabei einem „holistischen Ansatz“ und habe verschiedene Zinsen im Blick – etwa die für Kredite an Unternehmen oder private Haushalte. Tatsächlich aber (so Jörg Krämer) dürfte es der EZB aber vor allem darum gehen, die Renditeaufschläge der Anleihen der besonders hoch verschuldeten Staaten zu begrenzen. So lasse sich beobachten, dass die EZB im Rahmen ihres PEPP-Programms immer dann mehr Staatsanleihen kaufe, wenn die Risikoaufschläge steigen (siehe Grafik). Zitat Jörg Krämer:

Laut der Nachrichtenagentur Bloomberg habe ein EZB-Vertreter gesagt, dass die EZB sogar bestimmte Höchstwerte für die Risikoaufschläge einzelner Staatsanleihen bestimmt habe. Offenbar sieht es die EZB als ihre Aufgabe an, die Währungsunion zusammenzuhalten, solange die hoch verschuldeten Staaten nicht ihre Hausarbeiten machen und damit latent die Existenz der Währungsunion gefährden.

Endet diese Politik der EZB, wenn das Corona-Aufkaufprogramm PEPP Anfang 2022 endet? Nein, Jörg Krämer glaubt, dass das Aufkaufen auch danach weitergeht, optisch eben nur über ein andere Vehikel. Die EZB werde dann das „normale“ Kaufprogramm namens APP aufstocken, und zwar von 20 auf 30 bis 40 Milliarden Euro pro Monat. Begründen dürfte sie dies unter anderem mit einer merklich unter zwei Prozent liegenden Inflation. Und ja, so möchten wir von FMW anmerken: So läuft es schon seit Jahren. Die Inflation, die ist einfach zu niedrig, deswegen muss man Billionen an Euros drucken und immer weitere Teile der Anleihemärkte aufkaufen. In Wirklichkeit will man, so nehmen wir es auch an, nur weiterhin gewährleisten, dass Italien, Griechenland, Spanien und Co sich so günstig wie nur irgend möglich immer weiter verschulden können.

EZB kauft mehr Anleihen um Spreads zu senken

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