Stehen die Preise für Immobilien nach den heftigen Anstiegen der letzten Jahre vor einem Crash?
Trotz der Pandemie sind die Preise für Immobilien – vor allem in großen Städten – weiter im Aufwind. Seit dem Jahr 2004 haben sich in Wachstumsregionen die Preise fast verdoppelt (siehe Grafik von Statista). Geht das angesichts der ultralaxen Geldpolitik, die zu einem scharfen Anstieg der Asset-Preise führte, einfach wo weiter?
Kippt Demografie den Trend bei Immobilien?
Andreas Beck, Mathematiker und Portfolioverwalter, sieht vor allem die kippende Demografie ab dem Jahr 2025 als game changer. Durch die Demografie werde ab 2025 mehr Angebot auf den Markt kommen, gleichzeitig aber die Nachfrage nachlassen.
Keine Frage: Demografie schafft Fakten. Aber aus Gesprächen mit Bankern, die im Immobilien-Bereich tätig sind, wissen wi: vor allem Pensionskassen und andere institutionelle Imvestoren kaufen en bloc Immobilien massenhaft ein. Warum? Weil sie mit Anleihen keinerlei Renditen mehr erzielen können – und daher auf den Immobilien-Markt ausweichen. Das führt dazu, dass das Angebot an Immobilien weiter sinkt.
Aber hören wir die stets sehr fundierten Argumente von Andreas Beck:
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Den Argumenten von Herrn Beck kann man in gleicher Weise Gegenargumente entgegensetzen. Warum bei uns die Immobilien crashen sollten, erschliesst sich mir wirklich nicht. Dazu sind bei uns im Vergleich zu vielen anderen Ländern die Immobilen viel zu solide finanziert. Da wo ich mit dabei bin, ist, dass es Preisbereinigungen geben wird. Vor allem in den Hotspots (München, Frankfurt Stuttgart, Ingolstadt. Bemerkenswertersweise liegen die Hotspots alle im Süden unseres Landes. Aber Immobilencrash übers ganze Land wirklich nicht.
Also erst mal spricht Herr Beck nicht von einem Crash, sondern von sinkenden Renditeerwartungen. Und er zeichnet, wie bei ihm üblich, ein durchaus differenziertes Bild. Und das die Immoblienpreise nicht unendlich mit Raten von über 10% pro Jahr steigen werden, wie im letzten und wahrscheinlich auch in diesem Jahr, ist nicht schwer vorherzusehen.
Aber es sind weitere Punkte zu berücksichtigen. Einmal muss man zwischen privat genutzter Immobilie und Kapitalanlage unterscheiden. Während, aus rein finanzieller Sicht, das Renditeobjekt einen positiven Cash Flow erzeugen soll liegt die Aufgabe der selbstgenutzten Immobile darin das Abfließen von Cash zu verhindern. Die Rendite spielt da erst mal keine Rolle. Vor allem dann wenn ich plane in meiner Immobile zu bleiben, bis sie mich mit den Füssen zuerst raustragen. Und dann ist mir der „Vermögenswert“ vollkommen egal.
Trotz steigender nominaler Preise sind die auf Immobilienpreise in großen Teilen Deutschland auf Cashflow Basis gesunken und keineswegs gestiegen. Das bedeutet, das der Zinsverfall den Preisauftrieb überkompensiert hat. Ich habe das mal ohne Inflationsbereinigung für mein selbstgenutztes Haus nachgerechnet. Tatsächlich könnte ich diese heute günstiger erwerben obwohl sich der Kaufpreis fast verdoppelt hat. Allerdings ist dieser Kompensationseffekt nun vorbei, da die Zinsen kaum deutlich in den nominal negativen Bereich fallen werden.
Das Argument mit der Demographie spielt zwar eine Rolle, ist aber kaum seriös einzuschätzen. Bevölkerungsprognosen kommen, wie alle Vorhersagen, zu völlig falschen Ergebnissen, sobald der Vorhersagezeitraum 5 Jahre übersteigt. Mein Kredo: Die Welt wird sich irgendwie entwickeln. Nur auf gar keinen Fall so wie irgendwelche Prognosen es vorhersagen. Übrigens ist das ja auch die These, mit der Herr Beck an seine Anlagestrategie heran geht.
So wird seit nunmehr über 100 Jahren das Leerlaufen Deutschlands prognostiziert, obwohl die Fertilitätsrate bereits vor dem ersten Weltkrieg unter den Erhaltungsstand gefallen ist. Tatsächlich hat sich die Wohnbevölkerung in dem damaligen Gebiet des Deutschen Reiches locker verdoppelt und der prognostizierte Bevölkerungsrückgang wird alle fünf Jahre um fünf Jahre nach hinten geschoben. Wobei ja auch Herr Beck erst in einigen Jahren mit einem Preisrückgang rechnet. Und unsere zukünftigen Regierungsparteien arbeiten ja ohnehin daran, das es bestimmt nicht zu einem Rückgang der Bevölkerung kommt. Die globalen Reserven sind jedenfalls vorhanden.
Zusätzlich verzerren Horrormeldungen über teure Städte das Bild. Sowohl in Hamburg wie in Berlin gibt es günstige Mieten. Nur nicht in allen Ecken. Tatsächlich ist der Anteil, den viele Leute für das „Netto Kalt Wohnen“ (egal ob Kauf oder Miete) in Summe gefallen und nicht gestiegen ist. „Altkäufer“ mit noch laufenden Hypotheken wurden sogar massiv entlastet (die höchste Nettogehaltserhöhung die ich je hatte). Und warum man unbedingt in München wohnen will, hat sich mir eh nie erschlossen.
Zusätzlich steigt die Anzahl der Haushalte weiter an.
Nachschussverpflichtungen sind ebenfalls nicht zu befürchten. Nicht nur das in der Regel der Eigenkapitalanteil relativ hoch ist, haben die Neukäufer nicht einfach „größer“ gekauft, sondern lieber die Anfangstilgung nach oben gefahren. Sie liegt nun bei fast 4%, was bedeutet, das die Kredite auch noch mit hoher Geschwindigkeit zurückgefahren werden.
Da aktuell der Anteil der Immobilenbesitzer sinkt, der Wunsch nach den eigenen vier Wänden aber hoch bleibt (und zwar vor allem bei Häusern) befürchte ich nicht nur keinen Crash, sondern auch keinen dramatischen Preisrückgang. Vor allem da die grünen Khmer in Zusammenarbeit mit den Altstalinisten das Angebot in Zukunft massiv verknappen werden.
Und Immobilen, bei denen das fließende Wasser nicht von den Wänden kommt, werden nie unter ein gewisses Preisniveau fallen. Das ist selbst dann so, wenn das halbe Land leer steht.
Für die Immobilienpreise viel entscheidender sind steigende Zinsen. Sollten die irgendwann wieder bei 5 bis 8% liegen, können sich selbst Doppelverdienerhaushalte des gehobenen Mittelstandes kein Objekt mehr leisten.
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