Ausschüttungsstopp bei ProReal-Produkten wirft Fragen auf Immobilienkrise: 11.000 Anleger der One Group müssen auf Zinszahlungen verzichten

Es war nur eine Frage der Zeit, bis sich die jüngsten Ereignisse um die Pleite der Signa Holding auch auf andere Bauträger durch das steigende Angebot an Objekten via Notverkäufe zur Sanierung des Konzerns auswirkt. Das hohe Zinsniveau, die Zurückhaltung von Investoren, die stark gestiegenen Baukosten und der konjunkturell bedingt höhere Leerstand machen der Branche enorm zu schaffen.

Probleme der One Group wegen Immobilienkrise und Signa-Pleite?

In der Vergangenheit betrug die durchschnittliche Verzinsung der Nachranganleihen der One Group ca. 6 Prozent p. a. Aber die Zeiten haben sich geändert: die Banken werden zurückhaltender. Juliuis Bär warnt bereits vor Kreditrisiken. Durch die Insolvenz der Signa Holding von René Benko und die breite Berichterstattung darüber ist ein Rückgang des Transaktionsvolumens und der Bewertungen am Markt zu befürchten, was sich direkt auf die erzielbaren Verkaufserlöse (Exit-Preise) der Objekte auswirken würde.

Ist dies der Beginn eines Dominoeffekts, ausgelöst durch die Signa-Pleite? Jedenfalls scheint die Geschäftsleitung der One Group, die in Deutschland und Österreich investiert, die Marktperspektiven kritisch einzuschätzen, denn neben dem Aussetzen der Zinszahlungen gibt es für fünf Emissionen aus der ProReal-Reihe auch einen Zeichnungsstopp. Es werden also keine neuen Kundengelder mehr angenommen. Konkret davon betroffen sind die Emissionen:

– ProReal Deutschland 7 – Exklusives Folgeangebot
– ProReal Private 10
– ProReal Private 11
– ProReal Secur 3
– ProReal Secur 4

Der Ausfall der Zinszahlungen für das vierte Quartal 2023 betrifft folgende vier ProReal-Produkte:

– ProReal Deutschland 7
– ProReal Deutschland 8 – Exklusives Folgeangebot
– ProReal Europa 9
– ProReal Europa 10

Nur eine Vorsichtsmaßname?

Nach Angaben der Geschäftsführer der One Group, Malte Thies und Oliver Quentin, handelt es sich lediglich um eine „Vorsichtsmaßnahme“ und man werde nun eine detaillierte Portfolioanalyse vornehmen.

Das widerspricht jedoch der Absicht des Unternehmens, bereits ab dem ersten Quartal 2024 die Liquidität durch den vorzeitigen Verkauf von Teilen der insgesamt ca. 40 gewerblichen Objekte zu verbessern. Dies würde den Markt weiter unter Druck setzen, da die in Insolvenz befindliche Signa aktuell genau das Gleiche versucht.

Es droht eine Kettenreaktion aus Kreditstopps der Banken, Abzug von Anlagegeldern aus auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Anlageprodukten und sinkenden Bewertungen durch den steigenden Verkaufsdruck.

Viele Projekte werden zusätzlich zu eingeworbenen Kundengeldern auch mittels Bankdarlehen finanziert. Sodass es zu einer Mischfinanzierung kommt. Brechen nun diese beiden Finanzierungssäulen gleichzeitig weg, hat dies direkte Auswirkungen auf die Nachfrage. Der perfekte Sturm droht dann, wenn sich die sogenannten „Firesales“, also die Notverkäufe von Objekten häufen und das Preisniveau am Gesamtmarkt zusätzlich drücken.

Die Perspektiven sehen also nicht gut aus und es erscheint fraglich, ob die Herausforderungen für die One Group allein durch eine Portfolioanalyse zu meistern sind. Der Finanzjournalist Stefan Loipfinger, der zuerst auf die Entwicklungen bei der One Group auf seiner Internetpräsenz investmentcheck.de hinwies, wirft dem Unternehmen aus Hamburg eine Verharmlosung der Situation vor. Wörtlich schreibt er:

„Denn es geht hier nicht um Ausschüttungen, die aus Vorsichtsüberlegungen vorerst einbehalten werden könnten. Es geht um Zinsen, die grundsätzlich an einem festen Termin zu zahlen sind, außer die jeweilige Emittentin beruft sich auf die vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre. Anders ausgedrückt bedeutet ein qualifizierter Rangrücktritt, dass nicht bezahlt werden muss, wenn bei Zahlung ein Insolvenzgrund vorliegen würde.“

Droht hier also die nächste Insolvenz eines Immobilienentwicklers?

EZB, Baupreise und Konjunktur

In Anbetracht der vielfältigen Herausforderungen für die Immobilienbranche und hier v. a. für die Entwickler und Finanzierer von Gewerbeimmobilien, verdüstern sich die Perspektiven mit der sich ausweitenden Immobilienkrise durch die Probleme bei der One Group.

Zwar könnte eine radikale Zinswende, die das deutsche Direktoriumsmitglied der EZB, Isabel Schnabel, heute nochmals klar abgelehnt hat, der Branche schnell Linderung verschaffen, aber speziell die Baukosten hängen nicht nur am Zins. Auch die Baustoffe, der Transport und die Lohnkosten haben in den letzten beiden Jahren stark zugelegt. Daran kann auch die EZB nicht viel ändern, da hier teilweise staatliche Regulierungen, z. B. Umweltauflagen, zurückgenommen werden müssten. Das erscheint jedoch fraglich.

Wahrscheinlicher ist, dass die baulichen Anforderungen in Sachen Dämmung und Heizen in den kommenden Jahren noch anspruchsvoller werden und den Herstellungspreis pro Quadratmeter Nutzfläche weiter verteuern. Zudem müsste sich das konjunkturelle Umfeld deutlich aufhellen, um die Leerstandsquoten bei Gewerbeimmobilien zu drücken. Nach einem Konjunkturboom, der die Branche wohl am stärksten wiederbeleben würde, sieht es aber speziell in Deutschland momentan nicht aus.