Da braut sich was zusammen? Die Immobilienpreise sind noch viel zu wenig gefallen? Der deutsche Immobilienmarkt hat zwar seit Juni 2022 einen spürbaren Preisrückgang gesehen. Vorher aber lief es mehr als 10 Jahre lang glänzend, man sah eine unglaubliche Rally immer weiter steigender Immobilienpreise! Im folgenden TradingView Chart sehen wir die Entwicklung der deutschen Preise für Immobilien seit dem Jahr 2007 im Europace Hauspreisindex. Seit damals sah der Immobilienmarkt einen Preisanstieg von 125 % bis in der Spitze Anfang 2022. Vom Hochpunkt im letzten Jahr ging es bis jetzt gerade mal um 5,3 % abwärts. Die Grafik zeigt die Dimensionen von Rally und folgendem Preisrückgang recht gut. Ist da noch viel Luft nach unten?
Thomas Mayer sieht Probleme für deutschen Immobilienmarkt
„Da braut sich was zusammen am deutschen Immobilienmarkt, in Berlin vollzieht die Regierung derzeit einen Drahtseilakt ohne doppelten Boden“, so formuliert es aktuell der angesehene Ökonom Thomas Mayer. Er ist Gründungsdirektor des Flossbach von Storch Research Institutes, und war früher Chefvolkswirt der Deutschen Bank. Er sieht die Möglichkeit, dass der deutsche Immobilienmarkt vor zahlreichen NOCH nicht erzwungenen Verkäufen steht, die noch zu einem drastischen Absturz der Immobilienpreise führen können.
Wenn nämlich ausreichend Eigentümer der Meinung sind, dass sie die Mehrkosten für die anstehende Heizungssanierung nicht bezahlen können, und wenn sie ihre Immobilien verkaufen wollen, könne es zu drastischen Preiseinbrüchen kommen – wenn nämlich viele Eigentümer gleichzeitig schnell verkaufen wollen. Laut Thomas Meyer gibt es momentan so gut wie keine Transaktionen mehr am deutschen Immobilienmarkt. Verkäufe auf einem völlig illiquiden Markt könnten daher zu Preisübertreibungen auf der Unterseite führen. Sehen Sie hier seine Aussagen im aktuellen Interview bei „Rene will Rendite“.
Gerd Kommer über die „15 minutes of fame“ für deutsche Immobilien
Mit „15 minutes of fame“ bezeichnet man generell eine kurze Phase, wo jemand mal berühmt war oder eine kurze große mediale Aufmerksamkeit erlangt hat. Und der Experte Gerd Kommer erwähnt im folgenden Interview, dass der deutsche Immobilienmarkt (für Wohnobjekte) diese sogenannten „15 minutes of fame“ in den Jahren 2010 bis 2021 hatte, wo die Immobilienpreise kräftig gestiegen sind. Vorher von 1970 bis 2010 sei das Thema Immobilien in Deutschland völlig uninteressant gewesen. Und nach der 12 Jahre laufenden Boomphase seit nun ein Ende gekommen, der Markt werde wieder langweilig.
Weltweit gibt es laut Gerd Kommer kein schlechteres Land für Investitionen in Immobilien als Deutschland. 53 Jahre lang hat die reale inflationsbereinigte Wertsteigerung am deutschen Immobilienmarkt seiner Aussage nach 0,3 % pro Jahr betragen. Deutschland habe die rote Laterne. Höhere Renditen am deutschen Immobilienmarkt seien schwer möglich, da der deutsche Mietmarkt global der am stärksten regulierte Markt sei. Nirgendwo auf der Welt wird seiner Aussage nach so teuer gebaut wie in Deutschland, aufgrund der Regulierungswut, siehe neues Heizungsgesetz. Und er sagt auch: Der nun beendete Boom bei deutschen Immobilien sei begründet in dem vorigen 40 Jahre andauernden Slow Motion-Crash am Markt. Von so tiefen Niveaus aus sei dann auch eine Rally möglich gewesen.
Kommentar
FMW: Was man dabei natürlich erwähnen muss: Historisch waren die Null- und Negativzinsen der EZB ein noch nie da gewesener Zustand, der den Immobilienmarkt wie auch den Aktienmarkt extrem angefacht hat – denn mit Anleihen waren jahrelang keine Renditen mehr zu verdienen. Und in den letzten zwölf Monaten mit den extrem schnell gestiegenen Leitzinsen (von 0 % auf 4 % in 11 Monaten) und Bauzinsen (von 1,0 % auf 3,78 % in 18 Monaten) ist der Markt abgewürgt worden, in Verbindung mit allgemein hoher Inflation und explodierten Baukosten!
Mindandi – Freepik.com
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Da kommt noch was auch bei den Amis, 50% unvermietet ?
Bericht auf Investing.com – Bankenkrise- Blutbad bei Gewerbeimmobilien –
auch die steuerfreiheit auf immo gewinne zog/zieht Geld an. auf aktien gewinn gibt es ja seit ein paar jahren Steuern.
Warum braucht man für den Immobilienmarkt – der 125% in den letzten Jahren gestiegen ist – ein Sicherheitsnetz? Dann rauschen die Bewertungen eben ab, mit den entsprechenden Folgen – das ist am Aktienmarkt auch nicht anders….
Warum schreit man da nach der Politik? Versteh ich nicht.
Zudem: Die Purzelbäume in Berlin werden aufgeführt wegen einem nicht ganz kleinem Problem, nämlich dem Klimawandel. Der Kampf gegen den Klimawandel wird uns alle Geld kosten, so oder so. Das ist Fakt. Ein „weiter so“ wie bisher ist keine Option. Mit der naiven Investoren-Brille alleine kann man die Thematik nicht einfach wegwischen.
Warum man nach der Politik „schreit“, das verstehen Sie nicht, dann haben Sie sich wenig mit den Entscheidungen der Politik befasst. Das Groh basiert auf gelinde“gesagt“ unüberlegten Entscheidungen. Nur ein paar Beispiele: Wärmepumpen sind in der Co2e Bilanz nicht besser als Öl oder Gas, mitunter sogar schlechter (denn für den Betrieb werden Ozonschädliche Gase benötigt, welche pö a pö verboten werden und in der Quantität reguliert sind, also wie viel davon in jährlich Umlauf gebracht werden, ein Grund warum die EU Wärmepumpen abschaffen möchte), 10Mrd werden an Intel gezahlt für eine Fabrik in welcher voraussichtlich 3.000 Arbeitnehmer beschäftigt sein sollen, die 10Mrd kommen aus dem Umweltfond, E.Autos benötigen in der Produktion in etwa soviel CO2e wie ein dieselfahrzeug in Produktion und nach rund 100.000 Kilometer Fahrtstrecke (je nach Batterieleistung, welche im Durchschnitt auf 110.000, 120.000 Kilomter ausgelegt ist und dann ausgetauscht werden müsste, wodurch sich die Kilometer Fahrtstrecke weiter erhöhen (Grund sind die Selten Erde, welche per Fracking und Bergbau alla Braunkohletagebau abgebaut werden, Selten Erde sind an radioaktive Stoffe gebunden, welche dann eben gelöst und schließlich in die Umwelt gekippt werden, Windkrafträder haben eine durchschnittliche Betriebsdauer von 24 Jahren (nach 17 Jahren Generalüberholung), erst nach 21 Jahren ist der CO2e in Produktion und Einsparung ausgeglichen (ohne das die Entsorgung miteinbezogen wurde) und das sind nur 3, die Liste ist um einiges länger. Bitte verstehen Sie mich nicht falsch, mir ist der Umweltschutz und deren Erhält sehr wichtig. Die Grünen aber stehen nicht für den Erhalt der Umwelt, nicht mehr. Idioten zum herumbölken sind an und an gut, aber für Mitbestimmung in einer Regierung, dafür genügt es bei vielen Politiker und ganzen Parteien nicht.
@Sabrina
Klima hat nichts mit Umweltschutz zu tun. Das wird mit dem Hintergedanken verknüpft um dem Bürger die Maßnahmen für den „Klimaschutz“ besser schmackhaft machen zu können. Jetzt glaubt er, dass die Plastikverschmutzung der Meere – die hauptsächlich im Pazifik verursacht wird – mit deutschem Klimaschutz beseitigt werden kann. Einfach gesagt, er wird über den Tisch gezogen. Und dabei freut er sich noch – der Bürger – über seine Gelenkigkeit !
Eric Heymann von der DB Research hatte dies bereits 2019 in einem Artikel gefragt, ob wir bereits sind für eine ehrliche Debatte. Die findet jetzt nicht statt. Man sollte dem Bürger reinen Wein einschenken.Ohne eine gewisses Maß an Ökodiktatur wird es nicht gehen sagt er. Und man erkennt es auch an Habeck und seiner Partei wie hier verschwiegen und getrickst wird..Die gewaltigste Voraussage heißt jetzt : „Klimaschutz bringt Wohlstand“
Aber sind wir, bzw. unsere Regierung ehrlich mit dem Bürger ? Der hat das nämlich schon gespannt, dass er verkakeiert wird, und für die grüne Ideologie will er sein bißchen Wohlstand nicht aufgeben.
https://www.dbresearch.de/PROD/RPS_DE-PROD/PROD0000000000513784/Klimaneutralit%C3%A4t%3A_Sind_wir_bereit_f%C3%BCr_eine_ehrlich.xhtml
Die ewig lange Rallye hat dazu geführt, dass mittlerweile Spekulationen mit Grundstücken profitabler als Bauen sind. Bauen ist relativ teurer geworden (allerdings auch wegen der verknöcherten Ansichten der Bauherren, Modul- und Fertigbau ermöglichen durchaus noch bezahlbaren Wohnraum), aber die Preissteigerungen bei Grundstücken liegen über den möglichen Gewinnen durch bauen und vermieten. Dazu kommt: Großinvestoren wie Vonovia haben schon vor Jahren eine für den Immobilienmarkt extrem kurze Amortisationsdauer von 10 Jahren angepeilt und damit die Preisexplosion vorangetrieben. Es ist logisch, dass diese Kombination irgendwann an den Punkt führt, an dem sich keine Käufer/Mieter für den angestrebten Preis finden und die Blase platzt bzw. die aufgerufenen Mieten/Preise korrigiert werden müssen und viele Geschäftsmodelle hinfällig werden.
Die Preise lassen sich leicht über den Nachholbedarf, die niedrigen Zinsen und die Nachfrage erklären. Kurze Amortisation macht eigentlich nur die Mieten teurer (was schlimm genug ist). Solange die Nachfrage besteht, Mangel an Wohnungen herrscht, sind das nur kleine Dellen am Markt. Zumal die erzwungene energetische Sanierung dazu führt, dass preiswerte Immobilien ganz vom Markt genommen werden und der Verkauf eigentlich über die Grundstückswerte vollzogen wird. Das macht den Markt zwar optisch billiger. Der Käufer oder Mieter hat davon real nichts.
Der Handelsblatt sagt was anderes und ist auch deutlich seriöser…
https://youtu.be/79w9hm2JeAA
@Jörg Fichl
Sie sprechen hier ein interessantes Thema an. Meiner Meinung nach haben sich im Immobiliensektor noch viel perversere Situation ergeben.
Ein Kunde von uns kauft Grundstücke in der Region in und um eine gefragte Stadt von etwa 250.000 Einwohnern, entwickelt, baut und vertreibt dort Häuser. Alles aus einer Hand. Universitätsstadt, viel F+E, einiges an führenden deutschen Unternehmen.
Auf diesen Grundstücken baut unser Kunde Standardhäuser, optimiert im internen Produktionsprozess, weil Planung, Fertigung und Abläufe seit Jahren dieselben sind.
Wir pflegen für den Kunden laufend Angebote in die Internetseite ein.
Eine Standard-Haushälfte mit gleichen Produktionskosten am Stadtrand kostet 170.000 € mehr, als exakt dieselbe DHH 20 Kilometer außerhalb. Naja, die Grundstückspreise, könnte man nun als Ursache vermuten. Die liegen auch beim Doppelten, aber die Grundstücke außerhalb sind doppelt so groß. Prinzipiell also keine Mehrkosten.
Grund für den unfassbaren Preisunterschied sind also weder Grundstückspreise, noch Baukosten.
Es ist einzig und alleine eine Margenkalkulation. Hier kostet ein und dasselbe Produkt 4.800 €/qm, dort 3.400 €.
Wir verlangen, was wir können, weil wir können.
Ein Geschäftsmodell, das niemals ausstirbt.
ich hab 04/2022 verkauft. Mehr Reinach geht nicht :)
125% in etwa 15 Jahren?
Das ist doch nicht zuviel.
In dieser Zeit hat der Goldpreis sich etwa vervierfacht.
Und das ist steuerfreier Kapitalertrag, nur weil es im Tresor liegt und keinen Stress erzeugt. Ist auch in Teilen schnell zu verkaufen und auf der ganzen Welt gültig.
Ein 2014 in Deutschland geerbtes Haus habe ich sofort verkauft.
Gott sei Dank.
Natürlich nichts gegen eine selbstgenutzte Immobilie, das ist eine schöne Sache.
Aber damit Geld verdienen wollen?
Viele Grüße aus Andalusien Helmut
Helmut
Wer eine Immobilie in Deutschland zwei Jahre lang selbst bewohnt und diese anschließend verkauft zahlt ebenfalls keine Steuern. Spätestens nach zehn Jahren können sie ebenfalls steuerfrei verkaufen, ob selbst bewohnt oder nicht.
Pingback: Ist eine Investition in Sizilien sinnvoll? - Hallo Sizilien
Hallo Mücke,
ja, das ist alles richtig.
Und es sollte sich nicht gegen Immobilien richten.
Mir sind da nur diese mageren 125% ins Auge gefallen.
Hier in Spanien muss man beim Verkauf z. B. immer
die Wertsteigerung der Immobilie versteuern.
Ausgenommen die selbstbewohnte Immobilie, wenn man älter ist als 65.
Viele Grüße aus Andalusien Helmut
Helmut,
Falscher Denkansatz. Wer Geld hatte hat seinen Wert mit Gold vielleicht vervierfacht.
Wer vor 20 Jahre für 40.000 Gold gekauft hat, und wenn er sein Geld nicht brauchte hat heute 160.000.
Wer damals eine Wohnung gekauft hat, hat in der Zwischenzeit anstelle der Miete Zinsen und Tilgung gezahlt und ist jetzt Eigentümer und brauch keine Zinsen und keine Miete mehr bezahlen.
Und so eine Wohnung ist heute locker 400.000,- Wert.
Anders gesagt, wer mit viel Geld anfängt, hat leicht reden, wer aber mit wenig anfängt, kann sich nur mit Immobilien etwas aufbauen,
Hallo HD.
Einfach mal den Goldkurs von 2000 Googeln.
Er lang 2000 bei 280 Euro.
Bis heute hat sich der Goldpreis mehr als versechsfacht, denn er liegt bei etwa 1800 Euro.
Wer also 2000 40.000 an Gold in den Tresor gelegt hat, hat dort heute deutlich über 240.000 Euro liegen. Und der ganze Kapitalertrag ist legal steuerfrei und Anonym.
Und man musste sich die ganzen 20 Jahre nicht mit Mietern und Behörden herumschlagen.
Aber— damit meine ich nicht privat genutzte Immobilien. Wir wohnen hier selber in Spanien auf einem Grundstück von etwa 28.000 qm, und finden die eigenen 4 Wände hervorragend.
Und natürlich muss es auch Vermieter geben. Nur das wäre nichts für mich.
Daher habe ich ein 2014 in Deutschland geerbtes Haus sofort verkauft. Es ist ja nicht weg, es hat nur ein Anderer.
Viele Grüße aus Andalusien Helmut