Inflation: Das gefährliche Spiel mit der Erwartung – Crash am US-Immobilienmarkt?

Die Inflation in den USA steigt immer weiter – daher werden die Töne der Notenbanker immer aggressiver, in punkto Geschwindigkeit und Ausmaß künftiger Geldstraffung. Auch wenn jedem Geldpolitiker klar ist, dass es historisch gerade die starken Zinsanhebungen waren, die fast immer zu einer Rezession geführt haben. Und vermutlich auch zu einem Crash am US-Immobilienmarkt!

Eine Rezession würde aber bei einer derart hohen und dauerhaften Inflation so oder so kommen – und dies in einem Wahljahr, in dem die regierenden US-Demokraten gerade bei ihrer Wählerklientel in den unteren Einkommensschichten viel zu verlieren haben. Aber es gibt einen weiteren fatalen, psychologischen Aspekt bei der Inflation: Der Konsument stellt sich – bei der Annahme einer dauerhaften Inflation – auf diese ein und zieht Käufe in der Erwartung künftig noch höherer Preise vor. Und befeuert damit noch einmal den Preisanstieg. Das ist eine verflixte Spirale, der die Notenbank mit ihren Ankündigungen gerade entgegenwirken will. Aber am US-Immobilienmarkt zeigt sich dieses skizzierte Verhalten schon geraume Zeit und eine heftige Preisbereinigung steht mit großer Wahrscheinlichkeit bevor.

Inflation, Zinsen und der Blow-Off am US-Immobilienmarkt

Normalerweise müssten sich steigende Hypothekenzinsen dämpfend auf die Nachfrage auswirken, die Preise entsprechend nachgeben. Nicht jedoch – wenn sich die zahlungskräftigen Kunden, vor allem diejenigen, die an der jahrelangen und von den Notenbanken tatkräftig unterstützten Aktienrally partizipiert haben – klar darüber geworden sind, dass möglicherweise eine längere Phase der Inflation bei gleichzeitig steigenden Zinsen bevorstehen könnte. Wie also reagieren, wenn man sein Kapital retten oder künftig erheblich höheren Wohnkosten, speziell im Alter, entgegenwirken will? Durch Flucht in Wohneigentum, „Whatever it takes“?

Dass dafür höhere Hypothekenzinsen geradezu wie ein Katalysator wirken können, zeigen folgende Grafiken von Charlie Bilello – seit Juli 2021 steigen die Immobilienkreditzinsen, zuletzt immer schneller:

Was macht dies mit den Immobilienpreisen? Nicht untypisch auch für das Ende eines Bullenmarktes, aber in diesem Fall noch speziell befördert mit der Erwartung künftiger Inflation – up to the Moon!

Was für ein Anstieg der US-Immobilienpreise trotz des Zinsanstiegs! Die Finanzierung könnte ja noch teurer werden:

Fazit

Deutet sich aufgrund der geschilderten Zusammenhänge bereits wieder ein kleiner Crash am US-Immobilienmarkt an? Wahrscheinlich ja, denn die US-Notenbank liegt „weit hinter der Kurve“, getrieben von Politik sowie den Märkten – und kann gar nichts anders als den Zinsanhebungszyklus vorerst beschleunigt in Angriff zu nehmen.

Dass dies über kurz oder lang in eine Rezession und damit einen Stopp der Geldstraffung führen wird, ist recht wahrscheinlich – bei Gesamtschulden von über 88 Billionen Dollar in den USA. Aber der Federal Reserve bleibt gar nichts anderes übrig, als ein Soft Landing zu prognostizieren. Nie und nimmer darf eine Notenbank eine anstehende Rezession (verbal) in Erwägung ziehen, sie bekäme diese stante pede durch Konsumenten und Wirtschaft, die sofort mit Sparverhalten im Vorfeld reagieren würden.

Wirtschaft ist mindestens 50 Prozent Psychologie – der Fed muß das Kunststück gelingen, dass sich der Gedanke an eine dauerhafte Inflation nicht in den Köpfen der Menschen festsetzt. Aber auch bei der Beurteilung der Situation am Immobilienmarkt dürfte es wieder auf die sprichwörtliche Wahl zwischen Pest und Cholera hinauslaufen. Was „peakt“ eher: die exzessive Inflation oder der zum Nachfrageeinbruch führende steigende Immobilienkreditzins?