Bloomberg-Analyse Pfandbriefbank: Vorstoß in US-Gewerbeimmobilien geht nach hinten los

Die zunehmende Besorgnis von Anlegern um Banken, die stark in US-Gewerbeimmobilien engagiert sind, hat in den letzten Tagen die Aufmerksamkeit vor allem auf eine deutsche gelenkt. Hier dazu eine Analyse von Bloomberg: Wenige Wochen vor seinem Rücktritt als Vorstandschef der Pfandbriefbank AG (PBB) steht Andreas Arndt vor einer Zerreißprobe. Seit die Deutsche Pfandbriefbank im November ihre Gewinnprognose gesenkt hat, sorgen sich die Anleger um die Kredite des Unternehmens für Gewerbeimmobilien in den USA. Ein Hedgefonds, der noch vor einem Jahr die Aktie besaß, wettet nun gegen sie. Die Lage spitzte sich letzte Woche zu, als die Anleihen und Aktien der Pfandbriefbank auf ein Rekordtief fielen, nachdem die zunehmenden Zahlungsausfälle auf dem US-Immobilienmarkt zwei Banken in New York und Tokio trafen und Ansteckungsängste auslösten.

Anleger nervös über die Pfandbriefbank

Um die Anleger zu beruhigen, gab der 65-jährige Arndt eine Erklärung ab, in der er erklärte, dass die PBB trotz der größten Immobilienkrise seit der Finanzkrise“ noch immer einen Gewinn für das vergangene Jahr ausweisen werde. Die Aktien brachen um 5,7 % ein. Die Nervosität des Marktes hat die Pfandbriefbank, deren Vorgängerunternehmen in der Finanzkrise gerettet wurde, in den Mittelpunkt der Befürchtungen gerückt, dass die Probleme auf dem US-Immobilienmarkt auf Europa übergreifen. Arndt, der von einem Vorort von München aus operiert, hat ein Engagement in Höhe von rund 5 Milliarden Dollar bei US-Immobilienkreditnehmern aufgebaut, seit die deutsche Regierung einen Großteil ihrer Anteile an seinem wenig bekannten Unternehmen verkauft hat. Jetzt steht der ehemalige Manager der Deutschen Bank vor seiner größten Bewährungsprobe, da er versucht, sein Erbe zu retten.

Auch LBBW und Aareal Bank im Blick

Arndt lehnte eine Stellungnahme durch einen Sprecher ab. Die Pfandbriefbank ist nicht die einzige Bank, die von den Turbulenzen im Immobiliensektor betroffen ist. Auch die Anleihen der Aareal Bank und der LBBW, die 2022 einen in Berlin ansässigen Kreditgeber mit großem Engagement in deutschen Bauträgern übernommen hatte, wurden in der vergangenen Woche in Mitleidenschaft gezogen, als die Anleger ihre Immobilienengagements unter die Lupe nahmen. Die plötzliche und rasche Abkehr von einer langen Periode rekordverdächtig niedriger Kreditkosten hat Bauträger unter Druck gesetzt und die Immobilienpreise weltweit in die Höhe getrieben.

Pfandbriefbank stark engagiert bei US-Gewerbeimmobilien

Aber im Rahmen der globalen Malaise haben US-Büroimmobilien – wo die PBB viele Kredite vergeben hat – besonders schlecht abgeschnitten. Mehr als die Hälfte der Kredite der Bank in ihrer dominierenden Immobilien-Finanzierungseinheit betrafen im Juni letzten Jahres Bürogebäude. Das US-Engagement der Einheit überstieg mit 4,8 Milliarden Euro, bei weitem das gesamte Eigenkapital des Kreditgebers von 3,3 Milliarden Euro. Arndt, der 2014 in den Vorstand eintrat und zwei Jahre später CEO bei der Pfandbriefbank wurde, machte die Expansion in die größte Volkswirtschaft der Welt zu einem Eckpfeiler seiner Strategie und eröffnete 2018 ein Büro in New York. Innerhalb weniger Jahre stieg das Engagement der PBB in US-Gewerbeimmobilien von null auf 15 % des gesamten Immobilien-Finanzierungsvolumens.

Der Vorstoß kam zur Unzeit, als die Covid-19-Pandemie den Trend zu hybriden Arbeitsformen anheizte und die Frage aufwarf, wie viele Büros noch benötigt werden. Der Aktienkurs der Pfandbriefbank erreichte seinen Höchststand kurz bevor die Pandemie vor vier Jahren die Märkte in Aufruhr versetzte, um dann in den darauffolgenden Wochen um rund 60 % einzubrechen. Die Zinserhöhungen des letzten Jahres haben die Lage noch verschlimmert.

Sehr spät im Zyklus bei Gewerbeimmobilien in den USA eingestiegen

Die Expansion der PBB in den US-Büromarkt kam „sehr spät“ im Zyklus, so der aktivistische Investor Petrus Advisers in einem öffentlichen Brief an den PBB-Aufsichtsratsvorsitzenden Louis Hagen im Dezember. Das Ergebnis dieses Vorstoßes sei „katastrophal“ gewesen, da die Kreditrückstellungen in die Höhe geschossen seien. Petrus war Anfang letzten Jahres mit einem Anteil von rund 3 % an der Pfandbriefbank beteiligt, hat aber seitdem begonnen, gegen die Aktien zu wetten.

Ein Sprecher der Bank sagte, die PBB expandiere in die USA „als Teil ihrer geografischen Diversifizierungsstrategie“ und fügte hinzu, dass ihre Aktivitäten in den Ländern auf „einige wenige Städte“ beschränkt seien. Die Bürokredite der Bank sind alle für Objekte, die den Veränderungen seit der Covid-Pandemie Rechnung tragen, sagte der Sprecher. Außerdem haben sie einen „hohen“ Vermietungsstand.

Auch bei Signa war man dabei

Die Probleme der PBB enden nicht mit ihrem US-Engagement. Das Unternehmen vergab auch Kredite an das gescheiterte Immobilien- und Einzelhandelsimperium Signa Holding, das einst vom österreichischen Tycoon Rene Benko geleitet wurde. Aus den Insolvenzanträgen von Signa geht hervor, dass die Bank Kredite für mindestens fünf Projekte in Deutschland und Österreich vergeben hat, wie Bloomberg News berichtet.

Nachfolger der Hypo Real Estate

Für die PBB ist das eine bittere Erfahrung. Der Kreditgeber wurde 2009 aus den funktionierenden Teilen der Hypo Real Estate gegründet, einem Hypothekenkreditgeber, der das größte Opfer der Finanzkrise in Deutschland wurde. Der deutsche Bankenrettungsfonds übernahm 2009 schließlich das gesamte Unternehmen. Der Staat verkaufte einen Großteil seiner Anteile an der PBB im Rahmen eines Börsengangs im Jahr 2015 und trennte sich im Jahr 2021 vollständig von ihr. Als börsennotiertes Unternehmen sah sich die Pfandbriefbank einer verstärkten Prüfung seiner Wachstums- und Rentabilitätsziele durch die Anleger ausgesetzt. Doch der zunehmende Wettbewerb und die sinkenden Margen auf dem Heimatmarkt, wo die Europäische Zentralbank zum ersten Mal in ihrer Geschichte Negativzinsen einführte, schränkten die Aussichten des Unternehmens ein.

Suche nach guten Geschäften in Großbritannien und den USA

Die PBB reagierte mit einer Expansion ins Ausland. Ein erster Versuch, in Großbritannien zu wachsen, wurde durch das Votum des Landes für den Austritt aus der Europäischen Union im Jahr 2016 ins Wanken gebracht. Die Expansion der PBB in die USA begann kurz darauf. „Als Hypothekarkreditgeber mit internationalen Ambitionen muss man in den USA präsent sein, da dies einer der größten Märkte ist“, so Dieter Hein, Analyst beim Research-Unternehmen AlphaValue, der die Pfandbriefbank zum Kauf empfiehlt. Es besteht jedoch ein Risiko, wenn man in einem Markt ist, den man nicht so gut kennt wie sein Heimatland“.

Dividende wackelt?

Die Anleger fragen sich nun, ob die PBB in diesem Jahr noch in der Lage sein wird, eine Dividende zu zahlen. Nach der Gewinnwarnung im November sagte Arndt, er werde eine Entscheidung über die Ausschüttung zusammen mit den Ergebnissen für das vierte Quartal bekannt geben, die für den 7. März geplant sind. Die umsichtige Entscheidung wäre, die Dividende zu streichen, sagte Filippo Alloatti, Leiter der Finanzabteilung bei Federated Hermes. Er sagte, dass die Bank möglicherweise weiterhin Rückstellungen bilden muss, da die Aufsichtsbehörden bei der EZB die Entwicklungen sehr genau beobachten.

EZB macht Druck auf Banken

Die EZB hat die Banken unter Druck gesetzt, nachdem sie festgestellt hatte, dass diese nicht gut genug auf Anzeichen einer Verschlechterung ihrer Immobilienkredite achten. Sie hat Gewerbeimmobilien wiederholt als besorgniserregend bezeichnet und den Banken kürzlich signalisiert, dass sie mit höheren Kapitalanforderungen rechnen müssen, wenn sie diese Risiken nicht ausreichend im Griff haben, so berichtete es Bloomberg am Freitag.

Im vergangenen Jahr hat die Pfandbriefbank von den mehr als 100 Banken, die die EZB direkt beaufsichtigt, die höchste Erhöhung der Kapitalanforderungen von der EZB erhalten. Die Bank hat erklärt, das liege „weit über“ seinen regulatorischen Kapitalanforderungen. Die große Frage für Arndt ist nun, wie schlimm die Situation auf dem US-Büromarkt wird, bevor sie sich verbessert, zumal die jüngsten Turbulenzen es schwieriger gemacht haben könnten, neue Finanzmittel zu erhalten. Die Bank geht davon aus, dass die Preise für Gewerbeimmobilien „in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 ihren Tiefpunkt erreichen werden“, so der Sprecher.

Pfandbriefbank gut ausgestattet?

In einer weiteren Erklärung erklärte die Bank am Donnerstag, man verfüge über ein Liquiditätspolster, das es ihm ermöglichen sollte, mehr als sechs Monate lang ohne neue Kapitalmarktmittel auszukommen. „Es bestehen keine unmittelbaren Liquiditätsrisiken, da sich die Pfandbriefbank sowohl auf dem Kapitalmarkt als auch auf der Einlagenseite überwiegend längerfristig refinanziert“, sagte Sonja Foerster, Vice President bei Morningstar DBRS. Außerdem verfügt sie über einen großen Anteil an gedeckten Schuldverschreibungen und hat ihre Termineinlagen bis 2023 erhöht“. Dennoch wird die Refinanzierung auf dem unbesicherten Großkundenmarkt schwieriger sein“, so Foerster.

Blick auf die Aktie

FMW: Ein Blick auf die Aktie zeigt transparent, wie die Anleger die Entwicklung der Pfandbriefbank beurteilen. Dieser TradingView Chart zeigt die Entwicklung seit Sommer 2022, als die EZB begann die Zinsen zu erhöhen: Der Dax gewann seitdem 20 %, die PBB-Aktie verlor seitdem 62,4 %. Man sieht, wie der Absturz der Aktie zuletzt zunahm. Die Börsianer sehen die Bank also zunehmend kritisch.

FMW/Bloomberg