Immobilien-Blase vor dem Platzen? China: Country Garden schürt schlimme Befürchtungen für Immobilienmarkt

In China passiert derzeit das, was immer mit Blasen passiert: sie platzen – ein Anzeichen für das Platzen der Blase am Immobilienmarkt ist die eklatante Schieflage von Country Garden, einem der größten Immobilienunternehmen des Landes.

Warum ist der Immobilienmarkt in China eine Blase? Immobilie sind der Wertspeicher schlechthin für Chinesen – solange die Preise immer weiter stiegen, wurden die Chinesen also auf dem Papier immer reicher und passten ihren Konsum diesem gefühlten Reichtum an. Aber die Bevölkerung in China schrumpft bereits und wird in Zukunft noch weiter dramatisch schrumpfen (bis zum Jahr 2100 auf nur noch etwa 400 Millionen Bewohner). Das bedeutet eine immer weiter nachlassende Nachfrage nach Immobilie – und das wird sich zwangsläufig negativ auf den Immobilienmarkt auswirken.

Mit Country Garden gerät nach Evergrande nun das nächste chinesische Immobilienunternehmen in den Fokus: ca. 60% der Projekte des Unternehmens sind in den „kleineren Millionenstädten“ des Landes lokalisiert – dort sind die Preise für Immobilien deutlich stäker unter Druck als in Megacitys wie Peking oer Shanghai.

Country Garden als Symptom für Immobilienmarkt in China

Weniger als zwei Jahre, nachdem die Zahlungsunfähigkeit der China Evergrande Group die Welt erschüttert hat, steht mit Country Garden ein noch größeres chinesisches Bauunternehmen vor dem Aus. Darüber berichtet nun Bloomberg.

Die Anleihen und Aktien der Country Garden Holdings Co. stürzten in dieser Woche ab, nachdem die Anleihegläubiger die Kuponzahlungen für zwei Dollar-Schuldverschreibungen nicht innerhalb der ursprünglich gesetzten Frist erhalten hatten, was die Befürchtung aufkommen ließ, dass das Unternehmen der nächste Riese sein könnte, der in Verzug gerät.

Am späten Donnerstagabend machte das Unternehmen das Ausmaß seiner Finanzierungsprobleme deutlich, indem es erklärte, dass es für die erste Hälfte des Jahres 2023 einen Nettoverlust von 45 bis 55 Milliarden Yuan (7,6 Milliarden US-Dollar) erwartet. Im Vorjahreszeitraum hatte das Unternehmen noch einen Gewinn von 1,91 Milliarden Yuan erzielt. Am Freitag berichteten die lokalen Medien unter Berufung auf nicht näher bezeichnete Personen, dass Country Garden eine Umstrukturierung vorbereitet und einen Finanzberater eingestellt hat.

Die finanziellen Schwierigkeiten von Country Garden bestätigen die schlimmsten Befürchtungen der Investoren in Bezug auf den riesigen Immobilienmarkt des Landes, der nach einem kurzen Aufschwung im ersten Quartal wieder in einen Abschwung übergegangen ist. Die Hausverkäufe sind im Juli so stark eingebrochen wie seit einem Jahr nicht mehr, so dass es für Immobilienunternehmen schwieriger geworden ist, die zur Linderung der Kreditkrise erforderlichen Mittel zu erhalten. Sollte Country Garden seine Schulden nicht begleichen können, würde dies die Stimmung der Anleger weiter belasten, während Peking gerade versucht, den angeschlagenen Immobilienmarkt wieder zu beleben.

„Country Garden mag bereit sein, seine Schulden zu bezahlen, aber es ist zu knapp bei Kasse“, sagte Monica Hsiao, Gründerin und Chief Investment Officer von Triada Capital. „Wenn es keine positive politische Überraschung gibt, ist eine Umstrukturierung wahrscheinlich nur eine Frage der Zeit.“

Streß am Immobilienmarkt in China: Anleihen von Country Garden fallen immer weiter

Die Anleger rechnen mit einem Worst-Case-Szenario. Eine im Januar fällige Country-Garden-Dollar-Anleihe ist nach Angaben von Bloomberg in dieser Woche um 14,7 Cents auf 8,7 Cents gefallen. Im Dezember wurde sie noch mit 75 Cents gehandelt. Die Schulden des Unternehmens wurden am Donnerstag von Moody’s Investors Service um drei Stufen von B1 auf Caa1 herabgestuft.

Die Aktien des Unternehmens fielen am Freitag um bis zu 14% auf 0,89 HK$ und schlossen damit zum ersten Mal überhaupt unter 1 HK$. Die Aktien von Country Garden ist in diesem Jahr um 65% gefallen und war damit der schlechteste Wert im Hongkonger Hang Seng Index. Das Unternehmen reagierte nicht auf Anfragen von Bloomberg nach einem Kommentar.

Country Garden mit Hauptsitz in der südlichen Stadt Foshan in der Provinz Guangdong war von 2017 – als es den Spitzenplatz von Evergrande übernahm – bis 2022 Chinas größter Bauträger gemessen an den Umsätzen. In diesem Jahr fiel das Unternehmen auf den sechsten Platz zurück, nachdem der Umsatz eingebrochen ist. Das Unternehmen konzentrierte sich auf den Bau von Wohnanlagen in Tier 1-Städten (also „leinere“ Städte), die von der Konjunkturabschwächung stärker betroffen sind als Tier 1-Städte wie Peking und Shanghai.

„Aufgrund der jüngsten Verschlechterung des Umsatzes und des Refinanzierungsumfelds wurden die verfügbaren Mittel in den Büchern des Unternehmens kontinuierlich reduziert, was zu einem phasenweisen Liquiditätsdruck führte“, so Country Garden in einer Erklärung vom Donnerstag.

Die Schulden von Country Garden

Country Garden hat den größten Bestand an ausstehenden Dollar-Anleihen unter Chinas größten Immobilienunternehmen, ohne die säumigen Schuldner, mit etwa 9,9 Milliarden Dollar ausstehenden Verbindlichkeiten, wie aus Bloomberg-Daten hervorgeht. Seine Gesamtverbindlichkeiten beliefen sich Ende letzten Jahres auf 1,4 Billionen Yuan. Das Unternehmen wird sich in eine Reihe von säumigen Schuldnern wie Evergrande einreihen, wenn es seine ausstehenden Zahlungen nicht innerhalb einer 30-tägigen „Gandenfrist“ leistet.

Die Aktie von Country Garden fällt  unter HK$1

„Jeder Zahlungsausfall würde den chinesischen Immobilienmarkt stärker beeinflussen als der Zusammenbruch von Evergrande, da Country Garden viermal so viele Projekte hat“, schrieb Kristy Hung, Analystin bei Bloomberg Intelligence, in einem Bericht vom Mittwoch. „Eine Schuldenkrise bei Country Garden wird weitreichende Auswirkungen auf die Stimmung auf dem chinesischen Immobilienmarkt haben und könnte das Vertrauen der Käufer in solvente private Bauträger erheblich schwächen.“

Der anhaltende Einbruch am Immobilienmarkt in China hat zuvor solide Unternehmen in die Knie gezwungen, wobei Firmen wie Central China Real Estate Ltd, ein staatlich unterstützter Bauträger, wiederholt Gnadenfristen nutzten, um Zeit zu gewinnen, bevor sie ihre Zahlungen einstellten. Im Juli erhielten die Gläubiger einer Einheit der Dalian Wanda Group Co. und der staatlich unterstützten Sino-Ocean Group Holding Ltd. in letzter Minute Kupons.

Die wachsende Besorgnis über Country Garden hat den breiteren Markt für Junk-Dollar-Anleihen belastet. Der Durchschnittspreis der hochverzinslichen US-Schuldverschreibungen fiel am Donnerstag auf 66,5 Cent und damit auf den niedrigsten Stand seit Anfang Dezember, wie aus einem Bloomberg-Index hervorgeht.

China: Regierung will Nachfrage am Immobilienmarkt wiederbeleben

Regulierungsbehörden in der gesamten chinesischen Regierung haben versucht, die Nachfrage in der Immobilienbranche, die etwa ein Fünftel des chinesischen Bruttoinlandsprodukts ausmacht, wieder anzukurbeln. Der Sektor ist in einem Teufelskreis gefangen, in dem scheiternde Bauträger potentielle Hauskäufer vom Kauf abhalten, was wiederum den Cashflow der Unternehmen beeinträchtigt.

Letzte Woche versprach die Zentralbank, die finanzielle Unterstützung für den privaten Sektor zu erhöhen. Dies geschah, nachdem das Politbüro der Kommunistischen Partei – ihr oberstes Entscheidungsgremium – im Juli einen Wechsel hin zu einer lockereren Politik für den Immobilienmarkt signalisiert hatte.

„Der Zusammenbruch eines weiteren großen privaten Bauträgers würde nicht dazu beitragen, das Vertrauen potenzieller Hauskäufer wiederherzustellen“, schrieb Frank Pan, Analyst bei JPMorgan Chase & Co. in einem Bericht vom Mittwoch. „Dies könnte weitere Zweifel an der Wirksamkeit der politischen Instrumente zur Stabilisierung des Wohnungsmarktes aufkommen lassen. Letztlich könnten die schwächeren staatlich gestützten Bauträger, die bisher Zugang zu unbesicherten Finanzierungen an Land hatten, aufgrund des negativen Hintergrunds in Bedrängnis geraten.“

Chinas Wertpapieraufsichtsbehörde will am Freitag eine Sitzung zum Immobilienmarkt abhalten und unterstreicht damit die wachsende Dringlichkeit der Regulierungsbehörden, sich mit der sich verschärfenden Immobilienkrise auseinanderzusetzen. Die chinesische Wertpapieraufsichtsbehörde wird sich virtuell mit einigen Bauträgern und Finanzinstituten treffen, wie mit der Angelegenheit vertraute Personen sagten. Country Garden sei nicht unter den Eingeladenen, sagte eine der Personen.

Country Garden wird von der Milliardärin Yang Huiyan geleitet, deren Vermögen seit dem Höchststand im Juni 2021 um fast 29 Milliarden Dollar geschrumpft ist, so dass sie laut Bloomberg Billionaires Index nur noch über ein Nettovermögen von 5,3 Milliarden Dollar verfügt.

In einem Schritt, der den Markt aufschreckte, übertrug Yang letzten Monat einen wesentlichen Teil ihrer persönlichen Beteiligung an der Country Garden Services Holdings Co, der sie auch vorsitzt, auf eine von ihrer Schwester kontrollierte Wohltätigkeitsstiftung. Die Analysten der UBS Group AG bezeichneten den Zeitpunkt als „ungewöhnlich“. Einige Tage später zog der Immobilienverwalter das Datum für die Auszahlung der Dividende 2022 und der Sonderdividende vor.

Yang hat Country Garden seit der Börsennotierung „stark unterstützt“, so das Unternehmen in der Börsenanmeldung vom Donnerstagabend in Hongkong. Zusammen mit Familienmitgliedern beläuft sich diese Unterstützung auf etwa 38,6 Milliarden HK$ (4,9 Milliarden $) in Form von Krediten, Anteilserhöhungen, Anleihekäufen und Sonderdividenden, sagte das Unternehmen, ohne anzugeben, wie viel von dieser Unterstützung in letzter Zeit geleistet wurde.

Yangs Vater Yeung Kwok Keung war 1992 Mitbegründer von Country Garden in der südchinesischen Stadt Foshan und übertrug ihr 2005 eine Mehrheitsbeteiligung, nachdem sie als seine persönliche Assistentin in das Unternehmen eingetreten war, um sich einzuarbeiten und schließlich seine Nachfolge anzutreten.

Das Bauunternehmen wuchs über mehrere Jahrzehnte hinweg rasch, als der Immobilienmarkt in China boomte, und machte sich in der an Hongkong angrenzenden Provinz Guangdong mit dem Slogan „Holen Sie sich ein Fünf-Sterne-Haus“ einen Namen.

FMW/Bloomberg