Die rasante und starke Anstieg der Zinsen, die gestiegenen Baukosten sowie die schwächelnde Konjunktur haben den deutschen Immobiliensektor hart getroffen. Wie wir vor kurzem berichtet haben, können viele Bauträger geplante Immobilien aufgrund des massiven Zinsanstiegs gar nicht mehr realisieren. Die Immobilienkrise forderte inzwischen schon ihre Opfer, so mussten prominente Bauträger zuletzt Insolvenz anmelden (hier mehr dazu). Christian Sewing, der Vorstandschef der Deutschen Bank warnte zudem davor, dass schwere Zeiten für Gewerbeimmobilien anbrechen. Höhere Zinsen für längere Zeit hätten das Potenzial, den Markt durcheinanderzuwirbeln, sagte er im Gespräch mit Bloomberg. Hinzu kommt, dass Immobilien-Finanzierer in Deutschland beim Neugeschäft auf die Bremse treten.
Die Zurückhaltung trifft insbesondere die Bauträger und Projektentwickler, die unter steigenden Zinsen und anziehenden Baukosten leiden. Das zeigt der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex Difi, den der Branchendienstleister JLL zusammen mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut erstellt hat und der am heutigen Montag veröffentlicht werden soll.
Wie Bloomberg berichtet, lag der Index im dritten Quartal bei minus 33,5 Punkten und damit weiter im tiefroten Bereich, auch wenn es gegenüber dem Vorquartal etwas nach oben ging. Die Verbesserung resultierte allerdings ausschließlich aus einem weniger pessimistischen Ausblick auf die kommenden sechs Monate. Die aktuelle Lage am Finanzierungsmarkt wird von den befragten Immobilien-Finanzierern weiter schlecht eingeschätzt.
Immobilien: Hohe Zinsen belasten
Die gestiegenen Zinsen hatten zuletzt den Märkten für Gewerbeimmobilien stark zugesetzt. Vielerorts sinken die Bewertungen von Gebäuden. Parallel führt der Trend zum Homeoffice zu teils hohen Leerständen. Damit steigt die Gefahr, dass einige Kreditnehmer ihre Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen können, was die Zurückhaltung der Finanzierer erklärten könnte. Hinzu kommt, dass die Aufsicht die Gangart verschärft.
So befürchtet die Europäische Zentralbank offenbar, dass Banken zu zögerlich damit sind, Risikovorsorge für Immobilienkredite zu bilden, hatte Bloomberg vor wenigen Tagen berichtet. Allein bei den Landesbanken Helaba, BayernLB, LBBW und NordLB beliefen sich die Rückstellungen für diesen Bereich im ersten Halbjahr bereits auf rund 400 Millionen Euro.
Bereitschaft zur Finanzierung nimmt ab
Auf die Frage in der JLL-Erhebung, wie sich in den vergangenen 18 Monaten ihr Engagement bei der Finanzierung von Projektentwicklern entwickelt habe, gaben 71% der antwortenden Immobilien-Experten an, es zurückgefahren zu haben.
Die nachlassende Finanzierungsbereitschaft von Banken und von alternativen Kreditgebern stellt der Studie zufolge viele Bauträger und Projektentwickler vor Probleme. Verzögerungen im Baubeginn und verspätete Fertigstellungen der Bauvorhaben seien die Folge. “Die vorhandenen Projekte erfüllen nur noch selten die Anforderungen der Finanzierer”, sagte Timo Wagner, Team-Leiter für Debt Advisory bei JLL in Deutschland.
Mit Büros sieht sich selbst die traditionell stärkste Asset-Klasse am deutschen Investmentmarkt einer Mischung aus strukturellen und aus konjunkturellen Herausforderungen ausgesetzt, heißt es in der Studie. Gegenüber der Zeit vor der Pandemie liege die Bürorückkehr-Rate in den sieben größten deutschen Büromärkten bei lediglich 79%. Das bedeute, dass womöglich mehr als 20% der vorhandenen Bürofläche zur Disposition stünden.
Auch Christian Sewing, Chef der Deutschen Bank AG, sieht schwere Zeiten für Gewerbeimmobilien. “Es ist eine Anlageklasse, die man im Auge behalten sollte”, sagte er am Freitag im Bloomberg-Interview.
Ende steigender Zinsen gibt Hoffnung
Dass der Difi-Teilindikator Erwartung im dritten Quartal viel besser als der Teilindikator Lage ausgefallen ist, legt wohl den Schluss nahe, dass sich die Finanzierungssituation in den kommenden Monaten zumindest etwas aufhellen könnte. Dabei dürfte vor allem die Aussicht auf ein Ende des aktuellen Zinserhöhungskurses der EZB eine Rolle spielen, heißt es in der JLL-Studie.
Der Difi, der seit 2011 ermittelt wird, bildet Lage (vergangene sechs Monate) und Erwartungen (kommende sechs Monate) der Umfrageteilnehmer bezüglich der deutschen Immobilien-Finanzierungsmärkte ab. Er wird immer quartalsweise ermittelt und berechnet sich als Mittelwert der Salden für die Marktsegmente Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen und Hotel. An der Umfrage nehmen ausschließlich Experten aus der Immobilienfinanzierung teil.
FMW/Bloomberg
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