Die Immobilienkrise in Deutschland verschärft sich zunehmend. Viele Bauträger können geplante Immobilien aufgrund des massiven Anstiegs der Zinsen gar nicht mehr realisieren. Zudem mussten einige von Ihnen angesichts der angespannten Lage am Immobilienmarkt Insolvenz anmelden. Ein gutes Beispiel dafür ist der Bau des Prestigeobjekts in Nürnberg.
Im Juli feierte Nürnberg das Richtfest des renovierten Quelle-Versandzentrums. Ein Wahrzeichen des Wirtschaftswunders soll unter dem trendigen Namen The Q wieder zum Leben erweckt werden und ab nächstem Jahr Büros, Geschäften, Behörden und Wohnungen eine neue Heimat bieten. Oberbürgermeister Marcus König (CSU) freute sich vor laufenden Kameras über den entstehenden “Leuchtturm für die Stadtentwicklung im Nürnberger Westen”. Wie Bloomberg aktuell berichtet, liegt zwei Monate später ein dunkler Schatten über dem Bau. Eine Projektgesellschaft und der Bauherr, die Gerch-Gruppe, haben Insolvenz angemeldet. Im September wurden die Bauarbeiten gestoppt. Wann sie wieder aufgenommen werden können, ist unklar. Der Eröffnungstermin 2024 steht in Frage.
Immobilienkrise: Insolvenzen von Bauträgern
Der Fall Gerch und The Q zeigt eine neue Front in der Immobilienkrise, die sich mal schleichend, mal mit Getöse in Europa ausbreitet, seit die Europäische Zentralbank (EZB) die Ära des billigen Geldes jäh beendet hat. Der neue Aspekt ist, dass nicht überschuldete Eigentümer und Vermieter im Rampenlicht stehen, sondern Bauträger, Entwickler, jene, die die Fundamente der Immobilien legen, die Wände hochziehen und die Dächer decken lassen. Sie sind am direktesten von der Insolvenz bedroht.
“Projektentwickler haben mit den gestiegenen Baukosten, den gestiegenen Zinssätzen und dem Preisverfall zu kämpfen”, sagt Marlies Raschke, Insolvenz-Spezialistin bei der Anwaltskanzlei Noerr in Dresden. “Wir haben in den letzten Wochen mehrere Projektentwickler gesehen, die Insolvenz angemeldet haben, und wir erwarten, dass weitere folgen werden.”
Zu den prominenten Fällen gehören neben Gerch die Münchener Euroboden, die ihre Edel-Wohnhäuser gerne mit Stararchitekten wie David Chipperfield baut, und die ein Sanierungsverfahren begonnen hat, oder die Nürnberger Project Immobilien, die im August mit mehreren ihrer Projektgesellschaften den Gang zum Insolvenzrichter antreten musste. Keine der drei Firmen reagierte auf Anfragen von Bloomberg.
Hohe Zinsen verderben die Immobilien-Party
Deutschland ist jedoch kein Sonderfall. Weltweit stehen Entwickler vor ähnlichen Problemen. In Australien gehört Porter Davis zu den Bauträgern, die in diesem Jahr wegen steigender Kosten und sinkender Nachfrage in Konkurs gegangen sind. In Schweden ist die steigende Zahl der Insolvenzen auf einen Einbruch der Bautätigkeit zurückzuführen. Währenddessen dürfte in Finnland die Zahl der Baubeginne auf ein Niveau sinken, das es seit den 1940er Jahren nicht mehr gegeben hat.
Nach Jahren der Niedrigzinsen, in denen das Geld auf der Suche nach Rendite in Immobilien floss, hat sich das Blatt gewendet. Bauträger wie Gerch konnten Projekt nach Projekt mit billigen Krediten finanzieren und auf einem Markt verkaufen, auf dem die Preise immer weiter stiegen.
Jetzt hat sich der Wind gedreht. Transaktionen mit Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Deutschland sind laut Daten von Savills im Zwölfmonatsvergleich auf dem niedrigsten Stand seit mindestens 2014. Der größte börsennotierte Vermieter Vonovia stellte in seinem Halbjahresbericht fest, dass Neubauprojekte “wirtschaftlich kaum noch darstellbar” seien.
“Die Geschwindigkeit der Korrektur ist signifikant”, sagt Henning Koch, der Chef von Commerz Real, der Immobilienfonds-Sparte der Commerzbank. “Die Rezession auf dem deutschen Immobilienmarkt begann vor eineinhalb Jahren, und jetzt, in den letzten zwei bis drei Monaten, sehen wir, wie immer mehr Bauträger pleite gehen.”
Bauträger leiden unter Preisverfall bei Grundstücken
Ein Problem für die Entwickler ist der Einbruch bei den Grundstückspreisen, der ihr Risiko weiter steigert. Die höheren Zinsen bewirken, dass Investoren höhere Mietrenditen erwarten, was den Preis drückt, den sie für das fertig gebaute Objekt zu zahlen bereit sind. Schließlich schießen die Baukosten in die Höhe und die Bauträger müssen mehr für unerwartete Ausgaben zur Seite legen.
Unterm Strich lasten alle diese Faktoren auf dem Wert von Baugrundstücken. Der Preisverfall bedeutet in manchen Fällen, das alleine die Fertigstellung eines Gebäudes einen Verlust bedeutet. Aggregate Holdings, die Immobilienfirma des österreichischen Geschäftsmanns Cevdet Caner, musste unlängst das Projekt QH Track im Berliner Quartier Heidestraße an den Gläubiger Oaktree Capital Management abgeben, nachdem Kostenüberschreitungen und Verspätungen eine Refinanzierung scheitern ließen.
Mezzanine-Kapitalgeber
Der Bauboom der letzten Jahre in Deutschland wurde zum Teil von Mezzanine-Kreditgebern wie Corestate Capital angeheizt, die bereit waren, Entwicklern mit wenig Eigenkapital hohe Darlehen zu gewähren. Das funktionierte, als teilweise gebaute oder noch nicht einmal begonnene Projekte an Pensionsfonds verkauft werden konnten, die bereit waren, schon vor der Fertigstellung den Preis für das vollendete Projekt zu zahlen. Die Marktkorrektur lässt Bauträger ohne abgeschlossene Vorverkäufe in der Luft hängen, belastet mit teuren Schulden und ausufernden Kosten.
“Normalerweise versuchen wir, frisches Geld von den bestehenden Geldgebern zu bekommen — von Aktionären und anderen Investoren —, um das Projekt fertigzustellen”, sagt Christoph Morgen von der Hamburger Kanzlei Brinkmann & Partner, der als Insolvenzverwalter für einige kleinere Bauträger tätig war. “Das führt in der Regel zu einem Zeitverlust, es unterbricht den Bauprozess. Und es wird immer teurer.”
Die Banken stellen sich darauf bereits ein. Ein hochrangiger Banker berichtet von Versuchen, mit den stabileren Bauträgern ins Gespräch zu kommen, damit diese kriselnde Projekte im Zweifel übernehmen können.
Gigantische Bauruinen können auch zu einem Schandfleck für die Stadt und zu einem politischen Problem werden, wenn sie zu lange brachliegen. Der Nürnberger Bürgermeister ist “zuversichtlich”, dass das Projekt The Q fortgesetzt wird, nachdem es von den verschiedenen Eigentümern der verschiedenen Teile des riesigen Komplexes positive Signale erhalten hat.
“Die Eigentümer wollen ihre Projekte unabhängig von der Insolvenz der Gerch-Gruppe realisieren”, heißt es in einer Erklärung. “Seitens der Stadt unterstützen wir dies durch die Fortführung aller Planungs- und Verwaltungsprozesse.”
Immoblien: Probleme mit den Investoren
Die Interessen von Kleinanlegern und kleineren Pensionsfonds, die während der Boomzeit in Immobilien investiert haben, eröffnen eine weitere politische Flanke. Wenn sie involviert sind, können Umschuldungen kompliziert werden, vor allem wenn frisches Geld benötigt wird. Anwältin Raschke von Noerr sagt, dass deutsche Pensionsfonds aus aufsichtsrechtlichen Gründen teilweise nur begrenzt mehr Liquidität bereitstellen können.
Einige Kleinanleger sind über Hochzinsanleihen bei Bauträgern engagiert. Bei Euroboden etwa steht eine Gläubigerversammlung an, bei der viele Privatpersonen vertreten sein werden. Sie befinden sich häufig in einer schwächeren Position als andere Gläubiger. Während Bankfinanzierungen in der Regel mit Projekten oder Gebäuden gesichert sind, werden Anleihen häufig von einer Holdinggesellschaft mit kaum Sicherheiten begeben. Bei einer Insolvenz bleibt da kaum etwas übrig.
“Aus Sicht der Anleihegläubiger war die Verzinsung dieser Anleihen in den letzten Jahren viel zu niedrig”, sagt Daniel Bauer, Vorsitzender des Vereins Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger. “Sie sind ein aktienähnliches Risiko eingegangen.”
Die Zahlungsausfälle von Bauträgern werden auch der Immobilienbranche insgesamt schaden und könnten die Immobilienkrise verschärfen. Mehr als jedes fünfte vom Ifo-Institut befragte Bauunternehmen berichtet von gestrichenen Projekten. Das ist der schlechteste Wert seit Beginn der Erhebungen im Jahr 1991.
“Das ist ein Warnsignal für den Baustoff- und Bausektor”, sagt Ralf Moldenhauer, Senior Partner bei der Boston Consulting Group in Frankfurt. “Wir gehen davon aus, dass es auch in diesem Sektor zu mehr Stress kommen wird.”
FMW/Bloomberg
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Im großen und ganzen kann man sagen sind die Finanzmärkte verwöhnt, verweichlicht von über 13 Jahren der absoluten Niedrigzinspolitik.
Man kann es mit einem Warmduscher vergleichen der plötzlich eisbaden muss. Ein professioneller Eisbader wäre das gewöhnt aber nicht ein Warmduscher der nur bei angenehmen 30 Grad in die Wanne steigt.
Während der ganzen Phase der Niedrigzinspolitik wurde immer wieder gewarnt : Je länger diese Phase der Niedrigzinspolitik dauert, umso schwerer fällt es den Finanzmärkten später wieder in die Spur zu finden.
Erinnern wir uns an die langen Draghi Jahre, der in seiner langen Amtszeit die Zinsen immer nur gesenkt aber nie erhöht hat.
Oder an Bernanke und Yellen oder an die Abenomics in Japan.
Jetzt kommt also der verwöhnte Warmduscher im Eisbad an und erleidet einen Schock.
Diese ganze Niedrigzinspolitik war im Wesentlichen das größte finanzpolitische Experiment der Nachkriegszeit. Noch nie waren die Zinsen so lange so tief unten !
Das nun im völlig aufgeblähtem Immobilienmarkt Kontraktionen anstehen, liegt auf der Hand.
Das kann man als Marktbereinigung sehen. Nur die Starken überleben und übernehmen die liegen gelassenen Projekte der Schwächeren, bzw. derjenigen denen zum Schluss das Geld ausging, weil sie falsch geplant haben oder schlichtweg nur auf dem falschen Fuß erwischt wurden, heißt mitten im Bau, zu festen Preisen verkauft und dann steigen die Kosten für Material und Kredite, die nicht weiter gegeben werden können.
Auch so lässt sich der Wohnungsbau und die Wohnansprüche der Bevölkerung lenken, indem es teurer wird, somit die Wohnungen kleiner, so spart man Heizung und Energie. Die von den Grünen angeprangerte Zersiedelung, die auch mehr Kosten in der Versorgung erfordert wird somit auch gleich eingedämmt.
In Münster soll der Bau von EFH stark eingedämmt werden, in Hamburg dürfen keine EFH mehr gebaut werden. Andere Kommunen wollen nachziehen. Die Die Vorstellung der Grünen, bauen einzuschränken, vornehmlich der EFH und DHH, nehmen Gestalt an. (die brauchen Platz für Windräder). Wer vor 5, od.8 Jahren davon sprach weil es in Sitzungen der Grünen, bzw. den jungen Grünen besprochen wurde, wurde als Verschwörer abgestempelt. Für mich wieder ein Beispiel für die Verlogenheit dieser Partei. Politisch planen sie es, verschleiern es aber vorher. Das nenne ich Lüge, bewusste Täuschung.
Woher dann allerdings der ganze Wohnraum für die „Facharbeiter“ aus Afrika und Arabien kommen soll bleibt Geheimniss. Vielleicht in Zeltstädten ? lassen sich schnell aufbauen. Falls die dann immer noch gebraucht werden. Oder sollen diese „Facharbeiter“ (also Männer, Familien kommen dann später nach) nur eine Synonym, eine soziale Umschreibung für Wirtschaftsflüchtlinge sein ?
Afrikanische Regierung freuen sich, wenn sie einen Teil ihrer armen Bevölkerung durch Flucht los werden.
Wie desperate und unzufrieden mit seinem Leben muss man sein, um von der Krise der Bauträger, die in dem Artikel gut aufgearbeitet wird, gleich eine Brücke zu einer Partei zu schlagen, die damit nichts zu tun hat und gleich auch noch das Thema Asyl mit anzureißen.
Chill doch mal deine Base und lass uns normale Menschen mit deiner Stimmung in Ruhe.
Ja, eine freie Meinungsäußerung ist in Deutschland seit einigen Jahren nicht mehr erwünscht. Normalität ist mittlerweile ein Fremdwort unter unseren gewählten Abgeordneten.
Genau @Brigitte, wir leben in einem Land, in dem man (oder in diesem Falle) frei sagen kann, dass es keine Meinungsaueserung mehr gaebe. Was ist das fuer eine Diktatur. Merken Sie eigentlich, dass Sie demonstrieren, wie absurd Ihre Behauptung ist?
Wer soll denn Schuld sein? Das ist die Frage, welche zuerst gestellt wird.
Was wurde falsch gemacht? Diese Frage wird selten bis nie gestellt!
Nun, wer mit dem Preis von Baugrundstücken zusammen mit den kommunalen Entscheidern spekuliert hat, der ist fein raus.
Ebenso die, welche mit permanenter Unterstützung der öffentlichen Hand geplant haben.
Nun, damit wurden die privaten, kleinen Bauherrn vom Markt verdrängt.
Jetzt, wo es an der Zeit wäre, die privaten, kleinen Bauherren zu unterstützen, fehlen Grundstücke.
Grundstücke welche Hektarweise von Spekulanten aufgekauft wurden.
Es ist doch bekannt; Nicht die Baukosten jagen die Preise in die Höhe, sondern die Grundstückspreise.
Verhältnis: 70% Grundstückstückspreis, 30% Baukosten.
Was würde helfen? Der Außenbereich, welcher gehütet wird, wie die heilige indische Kuh. Um die Preise der Spekulanten weiter in die Höhe zu treiben!
Hier versagen die Regierung, der Staat, die Kommunen und nicht zu vergessen, die Bürgermeister der Städte und Gemeinden.
Gehen wir zurück in die 60er Jahre in München: Olympisches Dorf und Neuperlach haben die Mietpreise in München fallen lassen.
Das waren alles Außenbereiche! Heite wäre diese Art und Weise nicht möglich, aber mit kluger Flächennutzung Außenbereich und Koopetation von Bauern und Staat wären viele Alternativen für Kleinbauhherren möglich:
1. Verkauf von Grundrücken in Parzellenart von500 m², Steuerfrei, am Rand von Feldern und Wiesen. Mit Preisgrenzen und Wertsteigerungsgrenzen.
Mit Einliegerwohnungen und Für diese Belegungsrecht von Kommunen und Städten
2. Steuerfrei, wenn in den landwirtschaftlichen Betrieb investiert wird: Artgerechte Viehaltung, weniger Kunstdünger und Pestizide, Investition in heimischen Obst und Gemüse.
3. Grundstückspreise und Preisgrenzen:
a) maximal 300 Euro für den m² (Steuerfrei)
b) bei Verkauf der neuen Eigentümer: Preissteigerung nach Lohnentwicklung oder Lebenshaltungsindex.
c) Vorkaufsrecht der Kommune
4. Einliegerwohnung mit Belegungrecht Kommune:
Damit kommen Kommunen aus dem Dilemma, keine Mitarbeiter (in Verwaltung und Pflege) wegen der hohen Mietkosten zu finden.
Zusätzlich kommen Kommunen aus der Preisspirale für immer teurere Sozialwohnungen raus.
Wird die Einliegerwohnung später für Pflegekräfte im Eigenbereich benötigt, gehen diese vor.
Dadurch werden die Kosten für Pflegeheime endlich in Grenzen gehalten und die Spekulanten im Bereich Pflege verlieren an Boden.
5. Genug der Vorschläge. Schließlich werde ich nicht dafür bezahlt.