Echte Transaktionsdaten von 700 Banken Immobilienpreise weiter abwärts – Licht und Schatten

Je nach Datenquelle, ob Hypothekenanbieter oder Immobilienportale, sieht man in den letzten Wochen unterschiedliche Daten. Mal fallen die Immobilienpreise noch, oder man sieht bereits einen beginnenden Aufwärtstrend. Relativ spät dran mit den Daten für das zweite Quartal (also bis Ende Juni) ist heute der Verband der deutschen Pfandbriefbanken (vdp). Aber man muss sagen: Nach eigener Aussage des Verbands beruht dieser Index der Immobilienpreise vom vdp – im Gegensatz zu anderen Immobilienindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Banken, und deckt Quartal für Quartal den gesamten deutschen Markt ab.

Immobilienpreise sind im zweiten Quartal weiter gefallen

Also sehen wir nachfolgend wirklich aussagekräftige Daten? Laut vdp hielt die Preiskorrektur auf dem deutschen Immobilienmarkt auch im zweiten Quartal dieses Jahres an. Allerdings flachte die Abwärtsdynamik im Vergleich zum Vorquartal spürbar ab. Die gesamten Immobilienpreise (Wohnen und Gewerbe) zeigen laut vdp nunmehr einen Indexstand von 182,4 Punkten (Basisjahr 2010 = 100 Punkte) – dies entspricht einem Rückgang um 1,1 % gegenüber dem ersten Quartal dieses Jahres und um 6,4 % gegenüber dem zweiten Quartal des Vorjahres. Die Grafik zeigt die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland seit dem Jahr 2003.

Wohnimmobilienpreise fallen „nur noch“ um 0,9 %

Im Vergleich zum direkten Vorquartal (Q2 2023 zu Q1 2023) büßten die Wohnimmobilienpreise in Deutschland laut vdp 0,9 % ein. Die Preise für Gewerbeimmobilien fielen in demselben Zeitraum um 2,0 %, wobei das Minus der Einzelhandelsimmobilien mit -2,5 % etwas höher ausfiel als der Rückgang der Immobilienpreise bei Büroobjekten (-1,9 %). Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q2 2023 zu Q2 2022), als das bisherige Preishöchstniveau erreicht worden war, gaben die Wohnimmobilienpreise um 5,4 % nach. Die Abnahme der Preise für Gewerbeimmobilien belief sich im Jahresvergleich auf 10,3 %. Dabei war die rückläufige Entwicklung bei Einzelhandelsimmobilien mit -11,7 % erneut ausgeprägter als bei Büroimmobilien (-9,8 %).

Hoffnung für Wohnimmobilien

„Die Preisrückgänge auf dem deutschen Immobilienmarkt haben sich im zweiten Quartal dieses Jahres fortgesetzt. Die Abwärtsdynamik der Immobilienpreise hat allerdings merklich nachgelassen, was eine Bodenbildung in den nächsten Quartalen möglich erscheinen lässt. Zumindest für Wohnimmobilienpreise zeichnet sich bereits eine Seitwärtsbewegung ab“, so sagt es aktuell der vdp.

Gesunkene Immobilienpreise, hohe Zinsen – dennoch kaufen?

Die Zinsen sind in den letzten zwölf Monaten extrem stark angestiegen. Und auch sind die Immobilienpreise trotz Rückgang immer noch sehr hoch im Vergleich zum Niveau vor zehn Jahren. Aber würde es sich dennoch lohnen jetzt Wohnimmobilien zu erwerben, und dann zu vermieten? Denn die Nachfrage nach Mietwohnungen explodiert immer weiter. Immer höhere Mieten könnten also für attraktive Mietrenditen sorgen? Hier dazu aktuell der vdp: „Im Vergleich zu den Vorquartalen beschleunigte sich der Anstieg der Renditen für Mehrfamilienhäuser gemessen am Liegenschaftszinssatzindex auf Jahressicht erneut (+14,2 % gegenüber +10,9 % und +6,0 % in den Vorquartalen). Die Steigerungsrate der Neuvertragsmieten betrug gegenüber dem Vorjahreszeitraum +6,2 %. „Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen hoch. Da der Immobilienkauf aufgrund der deutlich angestiegenen Zinsen weniger erschwinglich geworden ist, werden Mietwohnungen nun noch stärker nachgefragt als in den Vorjahren. Der Mietanstieg unterstreicht den weiter steigenden Druck auf dem Wohnungsmarkt.“

Gewerbeimmobilien: Licht und Schatten

Weltweit schauen Beobachter seit Monaten mit großer Sorge auf den Markt für Gewerbeimmobilien. Was sagt der vdp dazu für den deutschen Markt? Hier auszugsweise im Wortlaut: „Die Entwicklung der Bürorenditen und der -mieten deutet darauf hin, dass der Büroimmobilienmarkt allmählich wieder anspringt. Allerdings bestehen nach wie vor erhebliche Unsicherheiten über die weitere wirtschaftliche Entwicklung. Auch die Auswirkungen verstärkter Homeoffice-Nutzung auf die Büroflächennachfrage sind noch nicht vollständig zu überblicken. Wir gehen davon aus, dass sich dies noch mehrere Quartale dämpfend auf die Preise für Büroimmobilien hierzulande auswirken wird“, sagte Tolckmitt. „Mit Leerstandsraten von aktuell rund 5,0 % präsentiert sich der deutsche Büroimmobilienmarkt aber weiterhin deutlich stabiler als manch anderer Markt in internationaler Betrachtung.“

Ausblick für die deutschen Immobilienpreise

Die Suche nach einem neuen Gleichgewicht für die Immobilienpreise in Deutschland dauert laut vdp an. Der Verband geht davon aus, dass die Preisanpassungen insbesondere im Gewerbeimmobilienmarkt noch bis mindestens Mitte nächsten Jahres andauern werden. Dass die deutsche Wirtschaft derzeit nicht in dem Maße einbricht, wie es manche Experten erwartet haben, könnte einen positiven Impuls geben. Optimistisch stimmt laut vdp auch die sich bereits abzeichnende Stabilisierung der Kreditzinsen. Der außerordentlich dynamische Zinsanstieg, der nach dem zu langen Zögern der Zentralbanken beim Kampf gegen die Inflation unvermeidbar war, scheint jedenfalls vorbei. Wenn die Rahmenbedingungen stabiler werden, werden Investoren wie Privatpersonen laut vdp wieder eher zu Transaktionen bereit sein.