Das Szenario ist klar: Durch Corona ist das Thema Home Office regelrecht explodiert. Zwar kehren nach und nach Mitarbeiter in Büros zurück, aber dennoch bleiben viele Menschen im Home Office. Dadurch passen viele Unternehmen die Größte ihrer Büroimmobilien an. Viele Flächen bleiben teilweise oder zu großen Teilen leer. Mieteinnahmen sinken, und damit auch der Wert von Büroimmobilien für einen möglichen Weiterverkauf. Denn welcher Käufer will einen hohen Preis bezahlen, wenn er weiß, dass man ein halb leeres Gebäude übernimmt, dass man nicht wird voll vermieten können?
800 Milliarden Dollar Wertverlust in nur 9 Städten
Also müssen die Preise für Büroimmobilien fallen, sich sozusagen an die neuen Gegebenheiten anpassen? Das Thema Home Office droht den Wert von Büroimmobilien in Großstädten um 800 Milliarden Dollar zu schmälern, was die potenziellen Verluste verdeutlicht, die Vermietern durch postpandemische Veränderungen der Beschäftigungstrends drohen. Das McKinsey Global Institute hat laut Bloomberg heute in einem Bericht, der die Auswirkungen auf die Bewertungen bis 2030 in neun Städten weltweit modelliert hat, festgestellt, dass die Zunahme von hybrider Arbeit den Bedarf an Büroraum gesenkt hat, und dass die Leerstandsquoten steigen.
Die geschätzten Bewertungsverluste in Höhe von 800 Milliarden Dollar entsprechen einem Rückgang von 26 % gegenüber dem Niveau von 2019, wobei sich der Einbruch bei Büroimmobilien auf bis zu 42 % zu verschärfen droht, so das Beratungsunternehmen. „Die Auswirkungen auf den Wert könnten sogar noch größer sein, wenn steigende Zinssätze sie verstärken“, so McKinsey. Die Auswirkungen „könnten sich noch verstärken, wenn in Schwierigkeiten geratene Finanzinstitute beschließen, den Preis von Immobilien, die sie finanzieren oder besitzen, schneller zu senken.“
Das Modell von McKinsey gibt Aufschluss darüber, wie Immobilieneigentümer und Kreditgeber mit den Veränderungen der Arbeitsorte im Zuge der Pandemie zurechtkommen. Die Verschiebung wirkt sich auch auf den Wert von Einzelhandels- und Wohnimmobilien aus, da die neuen Gewohnheiten der Menschen Einfluss darauf haben, wo sie einkaufen und wohnen.
Moderates Szenario
In einem moderaten Szenario wird die Nachfrage nach Büroflächen bis zum Ende des Jahrzehnts um 13 % zurückgehen, so McKinsey. Die Besucherzahlen sind immer noch um 30 % niedriger als vor der Pandemie, und nur 37 % der Menschen sind täglich wieder im Büro anzutreffen. Der Fußgängerverkehr in der Nähe von Geschäften in Großstädten liegt laut McKinsey 10 bis 20 % unter dem Niveau vor der Pandemie.
Geringere Besucherzahlen in Büros haben die realen Mietpreise nach unten getrieben. In US-Städten war der Rückgang bei Büroimmobilien im Allgemeinen stärker, wobei San Francisco und New York City Rückgänge von 28 % bzw. 18 % verzeichneten, während europäische Zentren wie Paris, London und München widerstandsfähiger waren. Der Trend wird sich fortsetzen, da immer mehr Arbeitgeber ihre Flächen verkleinern, um Kosten zu sparen, sobald langfristige Mietverträge auslaufen.
„Einige Mieter haben sich entschieden, nicht auf ihre Verlängerungsdaten zu warten, und sich stattdessen aus langfristigen Verträgen herauszukaufen“, so McKinsey. Entwickler können sich auf die sinkende Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen einstellen, indem sie hybride Gebäude errichten, deren Design und Infrastruktur für unterschiedliche Nutzungen angepasst werden können, so McKinsey.
Solche Entwürfe „würden die Eigentümer vor Verschiebungen in den Präferenzen schützen, die heute nicht vorhersehbar sind“, so heißt es in dem Bericht. Da die Mieter nun häufiger ein- und ausziehen werden, könnten die Gebäude wertvoller sein, wenn sie anpassungsfähiger werden.
FMW/Bloomberg
Foto: User8818949 – Freepik.com
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