Der Immobilienmarkt steckt in der Krise. Während einige Portale und auch Banken bereits für Sommer eine Preiswende bei Wohnimmobilien sehen, scheint sich die Krise bei Gewerbeimmobilien auszuweiten. Die Signa-Pleite ist da nur das am stärksten sichtbarste Beispiel. Jetzt zeigen aktuelle Daten, dass die Preise bei Gewerbeimmobilien so stark abgestürzt sind wie noch nie.
Preise für Gewerbeimmobilien fallen um 16,5 % vom Hoch
Die Einbußen bei den Preisen für Gewerbeimmobilien beliefen sich zwischen den Schlussquartalen 2022 und 2023 auf 12,1 %, im Vergleich zum dritten Quartal 2023 war es ein Minus von 4,9 %, so meldet es aktuell der Verband der Pfandbriefbanken (vdp). Das ist ein beachtlicher Absturz, vor allem im letzten Quartal! Beide Werte stellen laut vdp-Aussage die bislang größten im vdp-Index gemessenen Preisrückgänge bei Gewerbeimmobilien dar. Seit dem zweiten Quartal 2022, als die Preise ihren bisherigen Höchststand erreicht hatten, gingen sie um 16,5 % zurück. Zwischen 2010 und 2022 hatten sie sich zuvor um rund 55 % verteuert. Die folgende Grafik zeigt, wie die Preise für Gewerbeimmobilien deutlich stärker abrutschen als bei Wohnimmobilien.
Büroimmobilien stärker angeschlagen als Einzelhandelsflächen
„Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen ist noch nicht absehbar“, so sagt es aktuell Jens Tolckmitt vom vdp. Die Immobilienkrise trifft laut vdp Gewerbeimmobilien stärker als Wohnimmobilien. Besonders im Fokus stehen derzeit die Büroimmobilien, deren Renditen in der Breite offenbar noch nicht das Niveau erreicht haben, das Investoren erwarten. Hier sanken die Preise auf Quartalssicht um 5,2 %, auf Jahressicht um durchschnittlich 13,3 %. Etwas weniger ausgeprägt waren die Preisrückgänge bei Einzelhandelsimmobilien, die um 9,0 % bzw. 3,9 % abnahmen. Hinzu kommt laut Verbandsaussage: Aufgrund der Unsicherheit über die Wirtschaftsentwicklung in Deutschland und der nach wie vor unklaren Auswirkungen des Homeoffice-Trends auf die benötigte Bürofläche bleibt die Nachfrage nach Büros verhalten, was die Preise weiter drückt. Demgegenüber seien Einzelhandelsimmobilien im Zyklus schon deutlich weiter vorangeschritten, der erste Anstieg der Neuvertragsmieten nach mehr als vier Jahren sei ein Indiz dafür.
Hoffnungsschimmer für Gewerbeimmobilien?
Marktstabilisierend wirkten bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien die am vdp-Liegenschaftszinssatzindex gemessenen Renditeanstiege sowie die Entwicklung der Neuvertragsmieten: So kletterten die Bürorenditen zwischen den Schlussquartalen 2022 und 2023 um 17,5 %. Auch der Zuwachs der Büromieten setzte sich fort (+1,9 %), jedoch nicht mehr so dynamisch wie in den Vorquartalen. Auch erfreulich für Gewerbeimmobilien: Erstmals seit dem dritten Quartal 2019 wiesen die Neuvertragsmieten im Einzelhandel im Jahresvergleich wieder einen Anstieg auf, der mit +2,5 % gleich eine Bestmarke erzielte: Seit Aufzeichnungsbeginn des vdp-Index im Jahr 2003 gab es kein größeres Wachstum der Neuvertragsmieten bei Einzelhandelsimmobilien, was auf eine erhöhte Investorennachfrage schließen lässt.
Aussicht
Mit einer Stabilisierung der Preise kann laut vdp bei Gewerbeimmobilien nicht vor Ende dieses Jahres gerechnet werden. „Alles in allem dürfte das Immobilienjahr 2024 nach jetziger Erkenntnis zwar auch herausfordernd werden, doch die seit Mitte 2022 bestehenden Abwärtstendenzen sollten sich im Laufe dieses Jahres merklich abmildern“, so der vdp. Darauf deuteten die Zinsstabilisierung, die steigenden Renditen sowie die anhaltenden Mietsteigerungen hin, durch die die Attraktivität von Immobilieninvestments wieder gesteigert werde.
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