Die Immobilienpreise in Deutschland fallen seit Monaten. Das zeigt ganz klar der Europace Hauspreisindex, der monatlich gemeldet wird. Nur der Trend bei neu gebauten Häusern zeigt sich stabiler. Heute liegen neueste Daten für das dritte Quartal vom Institut für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) vor, in Form des German Real Estate Index (GREIX), der laut Aussage des Instituts die tatsächlichen Verkaufspreise deutscher Immobilien nach aktuellen wissenschaftlichen Standards auswertet. Demnach fallend die Immobilienpreise dramatisch, und das in sehr kurzer Zeit!
Deutlich fallende Immobilienpreise
Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland haben demnach im dritten Quartal 2023 teilweise deutlich nachgegeben mit -10,5 % bei Eigentumswohnungen im Jahresvergleich. Und wir sehen ein Minus von 12,1 % bei Einfamilienhäusern und minus 24 % bei Mehrfamilienhäusern. Im kurzfristigeren Vergleich vom zweiten zum dritten Quartal 2023 sinken die Preise für Eigentumswohnungen um 1,5 %, bei Einfamilienhäusern sind es -3,2 Prozent, und bei Mehrfamilienhäusern sind es -5,9 Prozent. Wohl gemerkt: In nur drei Monaten so drastisch sinkende Immobilienpreise – das ist wirklich eine dramatische Entwicklung!
Blick in die Details
Laut den Daten zum GREIX verbilligten sich im Quartalsvergleich alle Wohnsegmente, wobei es regional starke Unterschiede und Ausreißer nach oben gibt. Unter den großen Städten sind die Preise in Köln und Berlin am stabilsten. Die Anzahl der Immobilientransaktionen ist deutlich gesunken.. Der Rückgang der Immobilienpreise hat laut dem IfW nach einer kurzen Sommerpause wieder Fahrt aufgenommen. Im Segment der Eigentumswohnungen ist der Preisverfall insgesamt betrachtet zwar nur noch moderat. Lokal sind aber starke Preiseinbrüche zu beobachten. Hoffnungen auf eine Stabilisierung und ein Ende des Preisverfalls, wie es die Entwicklung im 2. Quartal nahelegte, bewahrheiten sich laut den Experten nicht. Aufgrund der hohen Teuerung fallen die inflationsbereinigten Preisrückgänge für Wohnimmobilien für alle Marktsegmente noch stärker aus. Gemessen in aktueller Kaufkraft sinken die Preise von Eigentumswohnungen um 2,2 Prozent, für Einfamilienhäuser um 3,9 Prozent und für Mehrfamilienhäuser um 6,6 Prozent. Die Anzahl verkaufter Immobilien ist laut IfW deutlich gesunken. Im Vergleich zum Vorjahr (drittes Quartal 2022) finden in allen Marktsegmenten rund ein Drittel weniger Verkäufe statt. Gegenüber dem Durchschnitt der Jahre 2019, 2020 und 2021 liegt der Einbruch bei bis zu 50 Prozent.
Expertenkommentar
„Der Krise am deutschen Immobilienmarkt setzt sich fort. Die sinkenden Transaktionszahlen sprechen dafür, dass bei den gegenwärtigen Preisen nur wenige Verkäufer und Käufer zusammenfinden. Speziell mit Blick auf das Neubaugeschäft sind das schlechte Nachrichten. Für die Konjunktur, aber auch für den Standort Deutschland, der dringend neuen Wohnraum in den Städten braucht, um attraktiv für örtlich mobile Fachkräften zu sein“, so äußert sich aktuell Moritz Schularick, Präsident des IfW über die fallenden Immobilienpreise. Weiter sagt er: „Die Zinserhöhungen der EZB haben eine deutliche Trendwende nach unten auf dem deutschen Wohnungsmarkt ausgelöst, und noch ist der Boden nicht in Sicht. Immerhin fallen die Preise schon jetzt nicht mehr so drastisch wie noch im letzten Jahr. Aber der Markt befindet sich auch auf einem niedrigeren Niveau, mittlerweile etwa auf dem von 2019. Der EZB-Entscheid, die Zinsen vorerst nicht weiter zu senken, ist zumindest ein Hoffnungsschimmer für eine Stabilisierung am Immobilienmarkt“.
Rückgang seit Höchststand bei Eigentumswohnungen
Gegenüber den jeweiligen Höchstständen verlieren Eigentumswohnungen laut dem IfW durch den abermaligen Preisrutsch weiter an Wert. Ausnahmen sind Berlin und Köln, wo sich die Preise stabilisieren bzw. leicht anziehen. In den beiden Metropolen sind die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen darüber hinaus am stabilsten und notieren gegenüber den Boomzeiten mit 6 bzw. gut 4 Prozent im Minus. Am größten ist der Wertverlust in Düsseldorf mit über minus 17 Prozent und Stuttgart mit über minus 15 Prozent. Für den Greix-Index, also alle 18 Städte des Index, liegt der Preisrückgang gegenüber dem Höchststand bei gut 10 Prozent.
Im folgenden TradingView Chart sehen wir nicht die exakt selbe Entwicklung, aber im groben Bild doch vergleichbar: Seit 2005 sehen wir im Europace Hauspreisindex die jahrelang steigenden Immobilienpreise, zuletzt dann den Rückgang, aber immer noch auf hohem Niveau.
Kaufinteressenten erwarten weiter fallende Immobilienpreise
Nicht nur, dass die Immobilienpreise derzeit noch weiter fallen. Offenbar sehen Kaufinteressenten derzeit ihre Chance, durch Abwarten zu späteren Zeitpunkten noch günstiger an Wohnimmobilien zu kommen. Spielt dabei auch eine Rolle, dass die anstehende Welle an Regularien zur Gebäudesanierung (auch auf EU-Ebene) dafür sorgt, dass vor allem Bestandsimmobilien massiv entwertet werden? Wer jetzt kauft, muss später eventuell sehr viel Geld in Sanierungen stecken, was man als Käufer in Form geringerer Kaufpreise jetzt einkalkulieren sollte.
Die Mehrheit (68,8 %) der Kaufinteressenten erwartet laut einer aktuellen Erhebung des Anbieters McMakler, dass die Immobilienpreise in den nächsten 12 Monaten sinken werden, während nur 7,2 % einen Preisanstieg prognostizieren. Die Energieeffizienz von Wohnimmobilien ist laut McMakler inzwischen eines der wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf. Das Vorhandensein nachhaltiger Energieerzeuger, wie zum Beispiel einer Solaranlage, einer Wärmepumpe und einem Fernwärmeanschluss gehört demnach zu den wichtigsten Kriterien bei der Immobiliensuche. Diesem Merkmal wird deutlich mehr Bedeutung beigemessen als der spezifischen Lage der Wohnimmobilie, die sonst verstärkt im Fokus stand.
Kommentar
FMW: Dieser Fokus auf die Energieeffizienz, der verstärkt durch die Politik vorgegeben wird, dürfte der Grund sein, warum wir seit Monaten eine Art Zweiteilung am Immobilienmarkt sehen. Die Immobilienpreise für Neubauten zeigen laut dem Anbieter Europace deutlich mehr Stabilität, alte Objekte verlieren. Es ist verständlich: Wer alte Objekte kaufen will, muss später womöglich massiv in die Energie-Sanierung investieren, und will daher jetzt einen deutlich geringeren Kaufpreis bezahlen.
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Die Kaufinteressenten warten darauf, dass den Besitzern von älteren Immobilien bewusst wird, dass sie eine umfangreiche Sanierung nicht stemmen können.
Wahrscheinlich wird es den Besitzern von älteren Immobilien erst bewusst, wenn erste Angebote über die Sanierungskosten vorliegen, die dann dem aktuellen Wert der Immobilie gegenüber gestellt werden. Wenn dann die Bank noch einem Kredit zustimmt, wird auch offensichtlich, welche monatliche Belastung nach der Sanierung auf den Immobilienbesitzer zukommt.
Von mir geschätzt, werden daher die Immobilienpreise 2025/26 kräftig ins rutschen kommen. Zeitgleich etwa damit, dass Immobilienbesitzer ihre Anschlussfinanzierung wegen der gestiegenen Zinsen nicht mehr stemmen können, und die Immobilien auf den Markt kommen.
Was bis dahin die Konjunktur, Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit an den Tag legen, wird sich zeigen.
Viele Grüße aus Andalusien Helmut
Bei sehr vielen älteren Immobilie dürfte der Abriss und Neubau sehr viel Wirtschaftlicher sein, wie eine Sanierung. Da sich Sanierungen von Alt Immobilien weniger rechnen, dürften die sicher öfter unterlassen werden und damit dürfte der Sanierungsstau dort zunehmen. Dank Sanierungsstau werden sich Sanierungen noch weniger lohnen. Das Gesetz dürfte sicherlich eine Menge Sanierungen verhindern, statt erzwingen.
Dem kann man getrost widersprechen. Weil das einfach nicht stimmt. Zumal hochgradig pauschal dahergeschrieben…
Natürlich muss man erstmal differenzieren. Das normale Mietshaus in Innenstädten kann man grob in drei Rubriken unterteilen:
1. Altbestand weit vor dem II WK – also nicht zerbombt. Da wurde in den letzten 20-30 Jahren sehr oft eine neue Heizung eingebaut. In den letzten Jahren fast nur Gas. Oft sind die Objekte irgendwann ab den 90gern saniert wurden, da gibt es alle möglichen Kombinationen. Dämmung wurde gemacht, oder auch nicht gemacht, Dachdämmung gut, schlecht oder irgendwas dazwischen. Oft kommt es auf die Lage an. Eins haben diese Gebäude aber gemeinsam (betrifft die meisten Objekte, die vor 1930 gebaut wurden), da sind 50er Außenwände vorhanden, Decken sind aus Holz, meist mit Zwischenboden, darin ist Schlacke, Dreck usw.
Wir reden hier also über massive Bauweise. Diese Häuser werden, solange da nicht Nässe drin ist oder extreme Schäden, nicht abgerissen. So eine Behauptung ist völlig verrückt! Zumal viele dieser Objekte unter Denkmalschutz stehen und auch gar nicht abgerissen werden dürfen!
Die Sanierung wird sehr wahrscheinlich bei keinem Objekt ein Problem darstellen. Jetzt sollte man sich mal informieren, was genau saniert werden muss bzw. möglicherweise saniert werden muss. Heizung ist ein Thema, da wird es Bestandsschutz geben. Aktuell wird das über die ansteigende CO² Steuer erledigt. Das kann sich jeder ausrechnen. Ein anderer Punkt ist die Dämmung der Gebäude. Wie erwähnt, haben wir bei diesen Objekten sehr oft 50cm+ Außenwände. Die kann man auch noch dämmen, aber ist Ihnen klar, was so eine Wand allein schon „dämmt“?
Selbst wenn, dann muss halt die Fassade gedämmt werden. Die Kosten sind jetzt nicht so extrem, als ob man als Besitzer das nicht stemmen kann. Die meisten Eigentümer bilden Rücklagen… usw.
2. Bestand nach dem II WK, also alles was ab 1945 gebaut oder wieder aufgebaut wurde. Siehe Berlin, da sind quasi 95% aller vorhandenen Gebäude nach dem II WK wieder hergerichtet wurden. Da standen nur noch Ruinen und die Fundamente. Was wir hier haben sind sehr unterschiedliche Gebäude. Teilweise so wie im Original. Also gleicher Grundriss, gleiche Mauerstärke. Teilweise aber auch Lückenbebauung und da sind die verrücktesten Sachen gemacht wurden.
Je nach Bauart wird da unterschiedlicher Sanierungsaufwand bestehen. Dass kann man nur Messen und dann entscheiden. In jedem Fall wird da die Fassadendämmung viel wahrscheinlicher. Heizungsproblematik wird überall bestehen. Was für Sanierungsbedarf soll es außer Heizung und Dämmung noch geben?
Wenn sich die Regeln ändern und z.B. überall PV drauf muss (was ich bezweifle), dann ist auch das überschaubar. Oft gar nicht machbar.
3. 70ger Jahre Bebauung, vor allem in den Altbundesländern. Gucken Sie sich mal Nürnberg an. Was da alles in den 60/70gern gebaut wurde. Schlimm!
Sehr viel Beton, oft dünne Außenwände (noch dazu aus Beton…) Da wird Dämmung ein Dauerthema sein.
Natürlich haben Sie noch die ganzen Einfamilienhäuser. Da ist alles dabei.
Was da seit den 90gern gebaut wurde ist natürlich oft ein Desaster, die ganzen Entwickler z.B. Kernhaus, Hein van Heiden usw. Das sind letztlich Eingenerationhäuser und ja, wenn Sie das meinen, dann bin ich bei Ihnen, da kann man über ein Abriss nachdenken.
Was meinen Sie mit Sanierungsstau?
Das ist ein Begriff den man sehr weit dehnen kann. Meinen Sie damit energetische Sanierung?
Also Einsparung bei Heizkosten? Oder meinen Sie z.B. Heizkörper vs. Fussbodenheizung?
Deckenhöhen? Fahrstuhl? Elektrische Systeme/Steuerrung?
In erster Linie ist es wichtig, dass eine Wohnung bewohnbar ist. Also warm, kein Schimmel, Fenster dicht usw.
Wie die Wohnung jetzt warm wird, interessiert den überwiegenden Teil der Bevölkerung nicht.
Es interessiert in dem Moment, wo die Kosten explodieren oder die Kosten mit einer anderen Energieart deutlich günstiger ist und damit für den Mieter die NK erheblich geringer wären.
Als Vermieter jucken mich aber die NK mal überhaupt nicht, da ich in den Ballungsgebieten aktuell jede Wohnung vermietet bekomme. Warum soll ich also ein teure Gasheizung gegen eine günstigere Alternative tauschen? Das wird nur passieren, wenn mich der Staat dazu zwingt.
Mit anderen Worten. Die anstehenden Sanierungen werden nur dann stattfinden, wenn es reguliert wird.
Der Gaspreis aktuell liegt bei etwa 9 Cent pro kWh. Ja, da hat es hart geschwankt, aber Jeder der rechnen kann (also auch der Mieter) wird erstmal lieber mit der Gasheizung leben, als zu irgendeiner Form der Wärmepumpe mit aktuellen Strompreisen.
Ein letzter Punkt sind die Baupreise. Die sind so hoch, dass ein Neubau einfach ziemlich teuer ist, was ein Abriss und Neubau noch weniger interessant macht. Von daher wird es eher zur Sanierung als zum Abriss mit anschließenden Neubau kommen. Flächendecken in ganz D.
Und je besser die Lage, desto unwahrscheinlicher wird das.
Scharf beobachtet. Allerdings könnte sich das auch noch bis 2030 hinziehen da die meisten Deutschen eine lange Kreditbindung bevorzugen. Die Wirtschaft wird sich so schnell nicht von der Grünen Regierung erholen denke das dauert bis 2028-2030.
Hallo Willy,
die absoluten Niedrigzinsen waren 2014. Wer dann für 10 Jahre finanziert hat, kann ab 2024 ein Problem haben.
Selbst wenn die Anschlussfinanzierung gestemmt werden kann, wird das Geld was dafür benötigt wird, an andere Stelle sicherlich fehlen.
Und 2025/26 kann dann Habecks Sanierungspflicht greifen, was die älteren Immobilien treffen wird.
Aber vieleicht rettet die Besitzer von älteren Immobilien ja eine neue Regierung.
Viele Grüße aus Andalusien Helmut
Die Wahrscheinlichkeit ist hoch und wird von Monat zu Monat höher, dass der grün-linke Irrsinn nach 2025 in die Tonne getreten wird, da die sozialistischen Träumereien sich dank fehlender Finanzierung in Luft auflösen werden. Die Transformation der Gesellschaft und der Energiewende waren gescheitert, bevor diese begann und hunderte von Milliarden Euro wurden nun verbrannt wurden. Die Ampel hat weniger als ein Drittel der Bevölkerung hinter sich, ab 2025 werden es noch deutlich weniger sein. Nimmt hier eigentlich jemand die Politumfragen zur Kenntnis? Was folgt daraus – Anfrage an Radio Eriwan.
Seit dem 22.06.2023 wohnen viele Menschen wieder in Baugebieten, weil die Reparaturen nach dem Unwetter sich hinziehen – mangels Handwerkern.
Immobilienbestände wandeln sich über Generationen. Es braucht die Finanzmittel, die Handwerker, das Material und die Infrastruktur. Unsere Regierung hat Vision. Und zwar von der Art, über die Kanzler Schmidt sagte, man solle damit zum Arzt gehen.
Wohngeld abschaffen, dann löst sich das Problem mit steigenden Mieten wieder. Ansonsten dürfen sich Vermieter auf steigenden Wähler der Enteignungsphantasien freuen. Kausalität ist in Deutschland politisch ohnehin nicht angesagt. Da kann mir niemand erzählen das diese Zustände keine Absicht sind. Natürlich ist es Absicht.
Der tatsächliche aktuellen Wert der Immobilie kann besser an dem GREIX Index abgelesen werden.
Dort werden die tatsächlichen Preise der Immobilie ausgewiesen, so wie sie beim Notar beurkundet werden, und nicht zu welchem Preis sie angeboten werden.
Viele Grüße aus Andalusien Helmut