Vor allem Gewerbeimmobilien in schwerer Krise Immobilien: Geht der Crash von Schweden aus?

Seit weltweit die Zinsen steigen, stehen die Preise für Immobilien unter Druck – das gilt besonders für Schweden. Dort fallen die Immobilien-Preise seit Monaten stark, nun kommt der größer Vermieter von Gewerbeimmobilien unter Druck. Ist das nur die Spitze des Eisbergs?

Denn auch in den USA sind die Preise für Gewerbeimmobilien im Sinkflug – ein Problem für die ohnehin unter Druck stehenden US-Regionalbanken, die in diesem Bereich die meisten Kredite vergeben haben. Morgan Stanley erwartet für den Markt amerikanischer Gewerbeimmobilien einen größeren Preissturz als selbst in der Finanzkrise.

In Europa aber könnte Schweden der erste Dominostein sein, der in Sachen Immobilien fällt! In Schweden waren in Zeiten der Nullzinsen die Preise massiv gestiegen, nun droht der Crash. Viele Schweden zahlten jahrelang nur die Zinsen, tilgten aber den Kredit gar nicht – in Erwartung weiter steigender Immobilien-Preise. Noch prekärer aber ist die Lage bei Gewerbeimmoblien in Schweden.

Schweden: Krise bei Immobilien verschärft sich – Gewerbeimmobilien im Fokus

Die Finanzierungsklemme in Teilen des schwedischen Immobilien-Sektors spitzt sich zu. Einer der größten Gewerbeimmobilien-Vermieter des Landes, SBB, hat nach der Herabstufung seiner Kreditwürdigkeit auf Ramschniveau angekündigt, seine Dividendenzahlung auszusetzen. Zudem sagte er eine geplante Kapitalerhöhung ab, mit der er seine Bilanz stärken wollte. Das berichtet Bloomberg.

Der Aktienkurs der Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB fiel am Dienstag um bis zu 9,5% auf den niedrigsten Stand seit fünf Jahren. Am Montag hatte es bereits einen Kursrutsch um 20% gegeben, nachdem die Ratingagentur S&P Global Ratings die SBB-Bonitätsnote auf Ramschniveau gesenkt hatte.

SBB teilte in der Nacht zum Dienstag mit, die Marktreaktion habe eine geplante Bezugsrechtsemission junger Aktien in Höhe von 2,6 Milliarden Kronen (233 Millionen Euro) vereitelt und man werde deshalb Liegenschaften veräußern, um die Liquidität zu stärken. Außerdem kündigte es an, die Dividende zu verschieben.

SBB ist symptomatisch für ein größeres Problem der schwedischen Immobilien-Branche. In den nächsten fünf Jahren werden Anleihen in Höhe von umgerechnet rund 37 Milliarden Euro fällig, ein Viertel davon im laufenden Jahr. Sie gelten damit auch als Frühwarnsignal für den europäischen Immobiliensektor generell, da ein Großteil ihrer Schulden kurzfristig und variabel verzinst ist.

Arctic Securities AS begrüßt den Plan der SBB, ihre Liquiditätslage zu verbessern. “Diese beiden Entscheidungen, die Aussetzung der Dividendenausschüttung und die Stornierung der geplanten Ausgabe von D-Aktien, sind insgesamt positiv für die SBB-Aktionäre”, sagte Immobilien-Analyst Michael Johansson. “Das Problem für die SBB ist, dass die Dividende von der Hauptversammlung bereits beschlossen wurde, so dass ihre einzige Option darin besteht, sie auszusetzen.”

Schwedens größter Vermieter kämpft mit einer Schuldenlast von umgerechnet mehr als sieben Milliarden Euro. Die Herabstufung und der Aktiensturz sind auch Schläge für den Vorstandsvorsitzenden Ilija Batljan, der den Anlegern wiederholt versichert hat, dass er Maßnahmen ergreifen würde, um das erstklassige Rating des Unternehmens angesichts der stark steigenden Zinsen und der zunehmenden Angst der Anleger vor dem Sektor zu verteidigen.

Die Danske Bank A/S sieht die abgesagte Aktienemission als “Zeichen dafür ist, dass die SBB derzeit keinen Zugang zu den Kapitalmärkten” habe. Dies erhöhe die Refinanzierungsrisiken.

Preise für Immobilien in Schweden: Talfahrt setzt sich ungebremst fort

Die schwedischen Immobilien-Preise setzten eine der schlimmsten Talfahrten der Welt fort, die durch die noch nicht voll wirksam gewordenen Zinserhöhungen noch weiter angeheizt werden könnte.

Die Preise für Eigenheime sind im April saisonbereinigt um 1% gesunken, angeführt durch den Rückgang der Preise von Einfamilienhäusern, wie aus den am Montag veröffentlichten Daten der SBAB hervorgeht. Dies folgt auf einen Rückgang um 0,8% im März.

Unter Druck: Preise für Immobilien in Schweden sinken weiter, während die Zinsen steigen

Die Daten wurden veröffentlicht, nachdem die schwedische Zentralbank letzte Woche eine Anhebung der Zinsen um einen halben Punkt auf 3,5 % angekündigt und einen Höchststand von 3,65% prognostiziert hatte. Da die meisten schwedischen Hypothekenzinsen nur für drei Monate festgeschrieben sind, wird es einige Zeit dauern, bis der jüngste Schritt der Riksbank die Kreditnehmer voll trifft. Der staatliche Kreditgeber geht daher davon aus, dass sich der Trend, der unter anderem in Kanada und Australien zu beobachten ist, fortsetzen wird, da die Hypothekenkosten weiter steigen.

Schwedens Hauspreise werden weiter fallen, warnt nicht nur die schwedische Zentralbank:

„Wir gehen davon aus, dass die Preise im Frühjahr und Frühsommer weiter fallen werden, vor allem wenn die jüngste Erhöhung der Riksbank vollständig in die Hypothekenzinsen eingeflossen ist“, sagte SBAB-Chefökonom Robert Boije in einer Erklärung.

Die Schwäche des Immobilien-Marktes, die nach Angaben der SBAB bisher zu einem durchschnittlichen Wertverlust von 16% bei Einfamilienhäusern geführt hat, belastet die schwedische Wirtschaft. Sie bedeutet auch Probleme für den Bausektor, der etwa 11% der schwedischen Wirtschaftsleistung ausmacht. In den ersten vier Monaten des Jahres ist die Zahl der Insolvenzen im Baugewerbe um 29% gestiegen, wie aus den am Dienstag veröffentlichten Daten der Kreditauskunftei UC hervorgeht.

FMW/Bloomberg