Die Bundesbank hat vor wenigen Minuten ihren aktuellen Monatsbericht veröffentlicht. Neben den üblichen Aussagen zur Konjunktur ist in diesem Bericht ein gesonderter Text zum Thema Immobilien interessant. Die Bundesbank erwähnt die weiterhin steigenden Preise für Immobilien. Aber der Preisanstieg verliere an Schwung. Dazu darf man fragen: Ach wirklich? Laut Bundesbank sind die Preise für Wohnimmobilien in 127 deutschen Städten im Jahr 2019 um 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der Zuwachs habe sich im Vergleich zum Jahr 2018 spürbar verringert. Damals seien die Wohnimmobilien in den betrachteten Städten noch um 8,5 Prozent teurer geworden.
Ist das wirklich schon eine nachlassende Preisdynamik?
In der folgenden Grafik sieht man von der Bundesbank aufbereitet die Preissteigerungen bei Immobilien aus drei verschiedenen Quellen, für den Zeitraum von 2008 bis 2019. Frage: Schaut man diese Trendlinien an, erkennt man dann wirklich ein Abflauen der Wachstumsraten? Und sind 6% statt 8,5% wirklich ein spürbares Abbremsen beim Wachstum? Man muss nämlich bedenken: Je höher die Preise für Immobilien in Euro tatsächlich sind, desto schwieriger wird es für den Markt das prozentuale Wachstum zum Vorjahr aufrecht zu erhalten. Selbst wenn das prozentuale Wachstum ein klein weniger abflaut, bleibt die tatsächliche Preissteigerung in Euro weiterhin enorm hoch!
Blase und Manie bei Preisen für Immobilien?
Ein Problem, welches wir schon mehrmals angesprochen hatten (zuletzt vor einer Woche): Während die Preise für Immobilien immer weiter steigen, stagnieren die Wohnungsmieten. Das ist das tatsächliche Zeichen einer Preisblase. Denn die neuen Käufer können wegen den teuren Anschaffungskosten nach Kreditrate wohl gar keinen Gewinn mehr erzielen, oder machen sogar Verluste, weil sie bei den Mietern keine höheren Mieten mehr durchsetzen können (das ist natürlich gut für die Mieter). Ist jetzt der Punkt erreicht, wo Landflucht und gigantische Bauprogramme in den großen Städten den Vermietern höhere Mietpreise erschweren? Wir sprachen im Januar von einer Manie bei den Preisen (hier dazu der Artikel).
Übrigens: Während das Statistische Bundesamt für das Gesamtjahr 2019 im Schnitt auf 6 Prozent Wachstum bei den Preisen für Immobilien kommt, so lassen Daten wie zum Beispiel der Europace Hauspreisindex erkennen, dass die jüngsten Preissteigerungen prozentual sehr stark sind. So lag die Steigerungsrate für Dezember 2019 im Jahresvergleich sogar bei über 10%. Hier noch auszugsweise einige Originalaussagen der Bundesbank aus ihrem heutigen Bericht:
Der breit angelegte, kräftige Preisauftrieb bei Wohnimmobilien in Deutschland setzte sich im vergangenen Jahr in etwas abgeschwächter Form fort. Dabei gaben vor allem die Preissteigerungsraten in den deutschen Städten spürbar nach, wobei auch die
Zuwachsrate für Deutschland insgesamt niedriger ausfiel. Dazu trug bei, dass sich die Wohnraumnachfrage etwas beruhigte,
während die Ausweitung des Wohnraumangebots im Berichtsjahr vermutlich nicht an Tempo verlor. Gesamtwirtschaftlich standen
die Preise für Wohnimmobilien weiterhin im Großen und Ganzen im Einklang mit den angebots- und nachfrageseitigen Bestimmungsfaktoren. In den Städten lagen die Preise für Wohnimmobilien indes nach wie vor deutlich über dem Niveau, das durch die längerfristigen wirtschaftlichen und soziodemografi schen Einfl ussfaktoren gerechtfertigt erscheint.
Die abgeschwächte Preisentwicklung bei Wohnimmobilien in den Städten spiegelt auch den zurückgegangenen Anpassungsdruck bei den Mieten wider. Berechnungen auf Basis von Angaben der bulwiengesa AG zufolge lag der Anstieg der Neuvertragsmieten in den Städten im Jahr 2019 mit 2¾ % unter der bereits vergleichsweise niedrigen Zuwachsrate im Vorjahr. In den sieben Großstädten stiegen die Mieten in Neuverträgen mit 2½% ebenfalls wesentlich moderater als zuvor. Damit erhöhten sich die Mieten in den Städten mit der niedrigsten Rate seit dem Jahr 2010. In Deutschland insgesamt kam es hingegen bei Neuverträgen laut vdp zu Mietanpassungen in ähnlicher Höhe wie im Jahr zuvor.
Das zusätzliche Wohnraumangebot dürfte im Jahr 2019 zumindest so hoch wie im Vorjahr gewesen sein, als knapp 290 000 Einheiten fertiggestellt worden waren. Damit lag die Zahl der Fertigstellungen weiterhin auf ihrem höchsten Stand seit Beginn des
aktuellen Immobilienbooms. Die Zahl der Baugenehmigungen pendelte sich im abgelaufenen Jahr zudem mit näherungsweise 350 000 Einheiten auf überdurchschnittlichem Niveau ein. Dies spiegelte sich auch in der überaus hohen Kapazitätsauslastung im Bausektor wider.
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