Immer deutlicher zeichnet sich eine Zweiteilung am deutschen Immobilienmarkt ab. Die Preise für Wohnimmobilien fallen zwar noch. Aber während dieses Segment in den nächsten Monaten womöglich vor einer Erholung steht (große Portale deuteten das jüngst an), kann die Krise bei Gewerbeimmobilien länger anhalten, oder sich womöglich noch verschärfen. Die Erholung am deutschen Immobilienmarkt wird noch eine Weile auf sich warten lassen – zu dieser Einschätzung kommt aktuell Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, zu dessen Mitgliedern unter anderem die Deutsche Bank, BayernLB und Helaba gehören. Besonders im Segment Büro könnten seinen Worten zufolge noch größere Preisabschläge bevorstehen.
Immobilienmarkt: Hoffnung
“Das Jahr 2024 wird schwierig bleiben”, sagte Tolckmitt in einem Interview mit Bloomberg News in Berlin. “Bei Wohnimmobilienpreisen könnte ab Jahresmitte eine Erholung einsetzen, bei den Gewerbeimmobilienpreisen gegen Ende des Jahres.” Bislang liegt das Minus von Wohnimmobilien in Deutschland bei 7% gegenüber dem Höchststand zur Jahresmitte 2022, bei Gewerbeimmobilien beträgt der Rückgang sogar rund 12%.
Weiterhin Probleme bei Gewerbeimmobilien
Innerhalb der Gewerbeimmobilien hätten Büros den Einzelhandel als Segment mit den wohl größten Unsicherheiten abgelöst. “Wie es mit dem Homeoffice weitergeht, ist noch unklar. Werden die Menschen wieder stärker in die Büros zurückkommen?”, so Tolckmitt. Im Moment ist davon nicht viel zu beobachten. “Bei Büros könnten wir noch größere Preiskorrekturen sehen.”
Mit der Pandemie hatte das Homeoffice quasi über Nacht einen Siegeszug in Deutschland angetreten. Auch nach dem Ende der Coronakrise wurde das mobile Arbeiten in vielen Unternehmen als Option beibehalten. In der Folge sinken bei Büros Bedarf und Nachfrage, was auf die Preise am gewerblichen Immobilienmarkt drückt. Hinzu kommt, dass die gestiegenen Zinsen die Finanzierungskosten antreiben, was nicht nur Büros belastet, sondern alle Immobiliensegmente.
Wohnimmobilien im Vorteil
Dass die Pfandbriefbanken grundsätzlich bei Preisen für Wohnimmobilien mit einer schnelleren Erholung rechnen, liegt laut Tolckmitt auch daran, dass es dort eine Verknappung des Angebot gebe, was zwangsläufig preisstabilisierend wirke. “Derzeit liegt der Neubau weit hinter den Zielen der Bundesregierung zurück. Was heute nicht gebaut wird, kann in zwei Jahren auch nicht auf den Markt kommen”, sagte der Manager.
Tolckmitt verwies auch darauf, dass die Mieten steigen. In der Vergangenheit habe das oft den Effekt gehabt, dass viele Menschen wieder in Richtung Wohneigentum tendieren. Auch das dürfte die Nachfrage und damit die Preise stabilisieren, so Tolckmitt. Für den Moment jedoch fänden auf dem Immobilienmarkt insgesamt weiter kaum Transaktionen statt. Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern lägen in vielen Fällen auseinander.
“Der Markt ist weniger fungibel als der Kapitalmarkt. Das führt dazu, dass die Anpassung länger dauert. Sobald sich die Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern getroffen haben, werden die Transaktionen wieder anziehen”, sagte Tolckmitt weiter. “Eine Stabilisierung bei den Zinsen schafft eine wichtige Voraussetzung für eine Erholung am Immobilienmarkt, weil es dann wieder Planungssicherheit für alle Akteure gibt.”
Signa-Pleite
Angesprochen auf die Auswirkungen der Pleite des Immobilienriesen Signa wollte sich Tolckmitt nicht im Detail äußern, sagte aber: “Der Markt wird nicht einfacher, wenn ein großer Akteur in Schwierigkeiten gerät”. Unter Investor René Benko war Signa stark expandiert, etwa mit Warenhäusern und Luxushotels. Steigende Zinsen und einbrechende Bewertungen am Immobilienmarkt brachten die Gruppe ins Wanken, zahlreiche Signa-Firmen mussten Insolvenz anmelden. Viele der betroffenen Immobilien befinden sich in erstklassigen Lagen. Zu den Gläubigern zählen auch Banken, die dem VDP angehören.
“Bei hochwertigen Neubauten in guten Lagen dürften die Preise relativ stabil bleiben. Top-Immobilien werden auch weiterhin Abnehmer finden”, sagte Tolckmitt, ohne sich dabei speziell auf Signa zu beziehen. “Insofern brauchen sich Banken, die solche Immobilien als Sicherheit haben, keine größeren Sorgen über die Werthaltigkeit zu machen.” Der grundsätzliche Gegenwind am Immobilienmarkt belaste natürlich die finanzierenden Banken. “Sie werden möglicherweise noch etwas mehr Risikovorsorge bilden müssen, aber das wird für sie gut handhabbar sein”, sagte Tolckmitt.
Blick auf Entwicklung bei Wohnimmobilien
Der folgende TradingView Chart zeigt die Entwicklung für Wohnimmobilien in den letzten fünf Jahren: Die Preise (blau) sanken ab 2022 mit Beginn der steigenden Zinsen durch die EZB ( orange). Jetzt könnte bei beiden die Gegenbewegung anstehen.
FMW/Bloomberg
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