Heute endlich die lang erwartete Jackson-Hole-Rede von Jerome Powell – wird er oder wird er doch nicht? Das ist die große Frage – also die Frage, ob der Fed-Chef sich in Sachen Tapering äussern wird. Gestern hatten drei Fed-Mitglieder (George, Kaplan und Bullard) ein baldiges Tapering gefordert und damit Jerome Powell weiter unter Druck gesetzt. Und damit gleichzeitig auch die Aktienmärkte der Wall Street nervös gemacht, die daraufhin mit Verlusten aus dem Handel gingen. Denn für die Junkies gibt es nur ein zentrales Kriterium: die Liquidität! Da sind die Märkte ähnlich gestrickt wie Junkiees, für die es auch nur noch ein wichtiges Thema gibt: eben die Droge. Wie wird Powell heute agieren angesichts einer hohen Inflation einerseits, den Sorgen um die Verbreitung der Deltavariante andererseits?
Hinweis aus Video auf Artikel: „Inflation: Geldpolitik für die Geschichtsbücher“
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Also wie man sich Ökonom nennen kann, ich möchte mal wissen welche Uni solche Ökonomen ausbildet, welcher Behauptet die EZB hätte nichts mit dem Immomarkt zu tun, den fehlts wohl irgendwo an der Waffel….
Die Negativzinsen welche hier noch unerwähnt geblieben sind führt natürlich dazu das wir ganz neue Anbieter auf den Hypomärkten haben wie Pensionskassen & Versicherer, die einen stabilen Cash Flow brauchen, das dann das allgemein tiefe Zinsniveau Immobilien optisch günstiger werden lässt (obwohl die Preise steigen) ist ja nur der Umkehrschluss daraus….
Aber Herr Fugmann, ein Problem mit dem Verständnis der Marktwirtschaft?
Die Hauspreise steigen natürlich wegen der Geldpolitik. Aber die Mieten haben nichts mit den Immobilienpreisen zu tun. Wie übrigens Preise erst einmal grundsätzlich nichts mit den Gestehungskosten zu tun haben.
Preise ergeben sich ausschließlich durch die Zahlungsbereitschaft der Käufer. Und zwar völlig unabhängig von den Gestehungskosten. Warum sollte ich z.B. meine Immobilie billiger vermieten weil ich sie z.B. geschenkt bekommen habe?
Es kann natürlich sein, das die erzielbaren Preise unter den Gestehungskosten liegen. Aber dann wird das Produkt schlicht nicht angeboten. Zwar sorgt der Markt dafür, dass die Preise gegen die Grenzkosten konvergieren (insofern setzen die Gestehungskosten eine untere Schwelle), aber bei langlebigen Gütern wie Immobilen dauert dieser Prozess Jahrzehnte.
Hinzu kommt noch das Immobilienbesitzer bei mangelnder Nachfrage sogar unter Kosten, also mit Verlust, vermieten, da sich das Kalkül dann ändert. Es geht dann nicht mehr um Gewinnmaximierung sondern um Verlustminimierung.
Zustimmung zu thinkSelf, hier meine Überlegungen dazu:
Macht die EZB das Hipsterleben in Berlin unmöglich? Etwas weniger polemisch: Führen steigende Kaufpreise zu steigenden Mietpreisen? Wenn ja, unter welchen Bedingungen?
Meiner Ansicht nach gibt es hier keinen direkten Zusammenhang. Grundsätzlich wird ein Vermieter immer bestrebt sein, für seine Immobilie einen hohen Mietpreis zu erzielen, ganz egal ob er sie für teures Geld kaufen musste oder einfach geerbt hat. Auch bei stabilen Kaufpreisen, haben die Eigentümer trotzdem ein Interesse an fortwährender Steigerung der Miete. Wenn nun die Kaufpreise steigen, wird dieses Interesse vielleicht noch etwas größer, weil ja bei steigenden Kaufpreisen und stagnierenden Mieten die Rendite der Immobilie sinkt. Da liegt es nahe, auszutesten, ob man durch gesteigerte Mietforderungen nicht doch auf die bislang gewohnte Rendite kommt. Aber die gute Absicht zur Renditesteigerung (oder zumindest -erhaltung) garantiert ja nicht schon eine erfolgreiche Mieterhöhung.
Dafür muss die Wohnung auch bei gesteigerter Mietforderung immer noch auf zahlungsfähige und zahlungsbereite Mietinteressenten stoßen. Die Zahlungsfähigkeit ist aber durch die verdienten Einkommen begrenzt. Weil eine Wohnung ein ziemlich essentieller Teil der Lebensführung ist, sind die potentiellen Mieter eher zu Zugeständnissen gezwungen, die sie anderswo mit Konsumverzicht kompensieren müssen, als bei anderen Waren. So können steigende Mietpreise den allgemeinen Lebensstandard erheblich senken, indem die Mieter gezwungen werden einen größeren Anteil ihres Einkommens für die Wohnung auszugeben. Das ist ja auch zu beobachten.
Dieser für den Vermieter schöne Effekt steht aber auch unter dem Vorbehalt der Zahlungsbereitschaft: Wenn es in einer Stadt 10 % Leerstand gibt wie z.B. in Leipzig in den Nullerjahren (bzw. damals in Ostdeutschland generell), dann hat das einen sehr disziplinierenden Effekt auf die Vermieterseite. Leipzig ist auch deswegen ein gutes Beispiel für den fehlenden Zusammenhang von hohen Kauf- mit hohen Mitpreisen, weil viele der billig vermieteten Wohnungen in Leipzig vorher zu recht hohen Preisen gekauft wurden, weil auf einen Wirtschaftsboom in Ostdeutschland spekuliert wurde. Der Boom blieb aus, die Leute zogen weg und die Wohnungen standen leer. Da mussten die Renditeerwartungen halt korrigiert werden.
Wenn die Mietpreise heute in vielen Städten steigen, dann sind Renditeerwartungen der Vermieterseite also nur die Hälfte der Erklärung. Ohne entsprechende Zahlungsbereitschaft träte dieser Erfolg nicht ein. Das wird auch daran deutlich, dass in vielen Regionen Deutschlands, gerade auf dem Land, die Preise eher sinken. Steigende Preise sieht man vor allem in den Regionen (insbesondere Großstädten), wo es einen starken Zuzug von Menschen gibt, so dass sich mehr Interessenten auf einem bestehenden Wohnungsmarkt drängeln. Deswegen dürfte die Erklärung für steigende Mietpreise weniger in einem Renditedruck liegen, der durch steigende Kaufpreise bei den Vermietern entsteht, sondern durch ihre gestiegene Marktmacht wegen einer (primär innerdeutschen) Bevölkerungsverschiebung. Diese Marktmacht würden sie auch ganz ohne steigende Kaufpreise in Mieterhöhungen umsetzen.
Herr Fugmann hat schon recht wenn er behauptet das die steigenden Mieten stark an den steigenden Kaufpreisen der immobilien gekoppelt sind.
Die wenigsten Immobilieninvestoren ( ich selbst kenne gar keine, obwohl ich seit 30 Jahren in dieser Branche tätig bin ) kaufen die Immobilien mit Eigenkapital. Selbst wenn wir heutzutage niedrige Zinsen haben so muss mann imer noch zwischen 1,5% bis 2,0 % plus eine min. 2 %ige Tilgung zahlen. Im schlechteren Fall sind dies insgesamt 4,0% Kapitaldienst mei mehrern Millionen Euro Betrag kann sich jeder ausrechnen wie hoch die Summen sind. Hinzu kommen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und einige andere Positionen die man hizurechnen muss. Alles zusammen ist dann der Betrag der mit den Mieten erwirtschaftet werden muss, ohne das man das Risiko was man mit diesem Investment eingegangen ist bezahlt bekommt.
Soll heissen die Risikoprämie ist damit noch nicht verdient.
Also wird jeder kluge Immobilieninvestor sich solche Immobilieninvestments suchen, wo die Mieten noch Steigerungspotenzial haben um diese höheren Kaufpreise zu amortisieren.
Wenn nun durch die Geldpolitik alle in Immobilien investieren wollen, wird das Angebot knapp und die dadurch teureren Kaufpreise müssen durch erhöhte Mieten wiederrum kompensiert werden.
Wenn jemand eine Immobilie nur zu Spekulationszwecken kauft und einen schnellen Handel abwickeln möchte, der wird eher eine kurzfristige Darlehnsaufnahme bevorzugen, womit er eine geringere Zinslast zu tragen hat und die Mieten nicht steigern muss, da er nur auf einen Verkauf abzielt um einen Gewinn zu realisieren. Dis ist dann aber auch schon wieder ein anderes Thema.